Stadt Karlsruhe Wirtschaftsförderung | Stadtplanungsamt UNTERNEHMENS- STANDORTE ZUKUNFTSFÄHIG ENTWICKELN Flächenpotenziale gewinnen – nachhaltig bauen – Synergien nutzen 2 | UNTERNEHMENSSTANDORTE ZUKUNFTSFÄHIG ENTWICKELN IMPRESSUM Stadt Karlsruhe Wirtschaftsförderung Weinbrennerhaus am Marktplatz 76133 Karlsruhe Stadt Karlsruhe Stadtplanungsamt Technisches Rathaus Lammstraße 7 76133 Karlsruhe Bearbeitung: Deutsches Institut für Urbanistik gGmbH ( Difu ) Zimmerstraße 13 – 15 10969 Berlin Autoren: Dr. Beate Hollbach-Grömig, Difu Daniel Zwicker-Schwarm, Difu Sebastian Däßler ( Mitarbeit ), Difu Redaktion: Klaus-Dieter Beißwenger, Difu Layout: DreiDreizehn Werbeagentur GmbH, Berlin Druck: AZ Druck und Datentechnik GmbH, Berlin Bearbeitungsstand: Oktober 2014 Gefördert durch das Ministerium für Verkehr und Infrastruktur WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG | STADTPLANUNGSAMT | 3 www.karlsruhe.de INHALT VORWORTE 5 5 AUSGEWÄHLTE 60 FÖRDERMÖGLICHKEITEN Oberbürgermeister Dr. Frank Mentrup . . . . . . . . . . . . . 5 Michael Kaiser, 5.1 Geförderte Beratung Mittelstand Leiter der Wirtschaftsförderung Karlsruhe . . . . . . . . . . 6 ( Baden-Württemberg ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 Prof. Dr. Anke Karmann-Woessner, 5.2 KfW-Energieeffizienzprogramm ( Bund ) . . . . . . . . 61 Leiterin des Stadtplanungsamts . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 5.3 Energieeffizienzfinanzierung – Mittelstand ( KMU ) ( Baden-Württemberg ) . . . . . . . 62 5.4 KfW-Programm Erneuerbare Energien ( Bund ) . . . . 62 1 EINFÜHRUNG 8 5.5 Klimaschutz-Plus – Allgemeiner Programmteil ( Baden-Württemberg ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 5.6 Klimaschutz in Industrie- und Gewerbegebieten 2 FLÄCHENSPAREN – STRATEGIE- 10 ( Bund ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 BAUSTEINE UND MASSNAHMEN 2.1 Intelligente Flächennutzung ANHANG 65 am eigenen Standort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Ansprechpartner in Karlsruhe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 2.2 Nachnutzung von Gewerbearealen und Gewerbebauten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 Checkliste: Umgang mit betrieblichem Erweiterungsbedarf . . . . . . 67 2.3 Flächensparendes Bauen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 Literatur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 2.4 Nachhaltiges Bauen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Quellen ( zu den Beispielen ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 2.5 Zwischenbetriebliche Kooperation im Gebiet . . . . 45 Bildquellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 3 UNTERSTÜTZUNG DURCH 52 DIE KOMMUNE 3.1 Planungs- und Baurecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 3.2 Liegenschaftspolitik und Flächenaufbereitung . . . . 54 3.3 Flächeninformation, Kommunikation und Prozessgestaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 3.4 Förderung und fiskalische Anreize . . . . . . . . . . . . 57 4 FAZIT 58 4 | UNTERNEHMENSSTANDORTE ZUKUNFTSFÄHIG ENTWICKELN WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG | STADTPLANUNGSAMT | 5 www.karlsruhe.de VORWORTE OBERBÜRGERMEISTER DR. FRANK MENTRUP Als Zentrum einer der erfolgreichsten Wirtschafts-, Wissenschafts- und Forschungs regionen Europas ist Karlsruhe ein attraktiver Standort für Industrie, Dienstleistung, Handel und Handwerk. Die Karlsru- her Wirtschaft zeichnet sich durch eine ausgeprägte und vielseitige mittelständische Struktur aus. Das Unternehmensspektrum reicht von traditionsreichen Handwerksunternehmen bis zu weltweit agierenden Hochtechnologiefirmen. Schlagworte wie Globalisierung und Internationa- lisierung, Klimawandel, Demographischer Wandel und Nachhaltigkeit bei der Flächeninanspruchnahme stellen Unternehmen und Kommunen vor immer neue Herausforderungen. Karlsruher Unternehmen haben vor diesem Hintergrund bereits zahlreiche kreative Ideen beispielsweise im Bereich der Themen Energie und Klima entwickelt. Eine schonende und sparsame Inanspruchnahme und eine effiziente Nutzung von Flächen und Böden ist das Leitbild des Aktionsbündnisses „Flächen gewinnen in Baden-Württemberg“. Die Bewältigung der damit verbundenen ökologischen, städtebaulichen und ökonomischen Folgen stellt die kommunale Politik und Verwaltung vor eine vielschichtige Aufgabe, die ein hohes Maß an Ver- antwortungsbewusstsein erfordert und eine Vielzahl unterschiedlicher Aspekte tangiert. Karlsruhe als wachsende Stadt mit knappem Flächenangebot ist ganz besonders auf intelligente Konzepte zur Flächennutzung angewiesen. Bereits 2011 hat der Karlsruher Gemeinderat zum Thema „Flächenmanagement“ deshalb in einem ersten Schritt ein Leitbild verabschiedet, das auf eine optimale Nutzung aller Flächen, den Vorrang der Innenentwicklung vor Außenentwicklung und eine Minimierung des Freiflächenverbrauchs abzielt. Darauf aufbauend hat sich Karlsruhe auch mit dem „Integrierten Stadtentwicklungskonzept Karlsruhe (ISEK ) 2020“ der Innenentwicklung besonders verpflichtet. Im Rahmen des in dieser Broschüre dokumentierten Projektes „Nachhaltiges und ressourcenoptimiertes Gewerbeflächenmanagement“, das vom Deutschen Institut für Urbanistik ( Difu ) für die Stadt Karlsruhe bearbeitet wurde, liegt der Fokus nun auf den bestehenden Gewerbegebieten, die häufig noch viel Entwicklungspotenzial an un- oder minder genutz- ten Flächen bergen. Politik und Verwaltung, Industrie- und Handelskam- mer, Handwerkskammer und Architektenkammer sowie zahlreiche Unternehmen haben ihren Sach- verstand in das Projekt eingebracht. Ihnen sei an dieser Stelle gedankt. Mein Dank geht aber auch an das Land Baden- Württemberg, das dieses Projekt im Rahmen des Förderprogramms „Flächen gewinnen durch Innenentwicklung“ unterstützt, sowie insbesondere an die Unternehmerinnen und Unternehmer, die mit ihrem Handeln diese Broschüre mit Leben füllen können. Sie leisten damit einen wichtigen Beitrag zur Weiterentwicklung des Wirtschaftsstandortes Karlsruhe. Dr. Frank Mentrup Karlsruhe als wachsende Stadt mit knappem Flächenangebot ist ganz besonders auf intelligente Konzepte zur Flächennutzung angewiesen. Dr. Frank Mentrup, Oberbürgermeister 6 | UNTERNEHMENSSTANDORTE ZUKUNFTSFÄHIG ENTWICKELN MICHAEL KAISER, LEITER DER WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG KARLSRUHE Unternehmen brauchen, um erfolgreich wachsen zu können, ein geeignetes und bezahlbares Flächenan- gebot. Wie alle erfolgreichen Wirtschaftsstandorte weist die Fächerstadt jedoch vergleichsweise hohe Bodenpreise und ein geringes Angebot an Entwick- lungsflächen „auf der grünen Wiese“ auf. Aus aktuellen Untersuchungen ist bekannt: Karlsru- her Unternehmen haben bis zum Jahr 2025 einen Flächenbedarf von rund 100 Hektar, der zum Teil durch bestehende Innenentwicklungspotenziale gedeckt werden kann. Diese Potenzialflächen be- finden sich vor allem in Privatbesitz. Die Umsetzung flächensparender Maßnahmen steht und fällt daher in hohem Maße mit der Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer. Neue Ansätze und Ideen sind gefragt, um diese zu motivieren und zu mobilisieren. Die Broschüre soll Karlsruher Unternehmen, Flä- cheneigentümern und generell allen interessierten Gewerbetreibenden als Richtschnur bei Umstruk- turierungsprozessen und Neubauvorhaben dienen. Qualitätssicherung im Bestand und Aktivierung von Innenentwicklungspotenzialen stehen dabei im Mittelpunkt. Aufgezeigt werden verschiedene Instrumente für einen schonenden Umgang mit Flächenressourcen und deren ökologische und ökonomische Vorteile. Eine Reihe von Best-Practice- Beispielen aus Karlsruhe, aber auch aus anderen Städten, illustrieren die unterschiedlichen Hand- lungsfelder der Broschüre. Insgesamt ergänzt diese Broschüre die Aktivitäten von Stadt und Wirtschaftsakteuren für nachhaltige und ressourceneffiziente Unternehmensstandorte. Sie bildet die Grundlage für eine weitere Vertiefung der Zusammenarbeit zwischen Stadt und Wirtschaft. Michael Kaiser Karlsruher Unternehmen haben bis zum Jahr 2025 einen Flächen- bedarf von rund 100 Hektar. Michael Kaiser, Leiter der Wirtschaftsförderung Karlsruhe WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG | STADTPLANUNGSAMT | 7 PROF. DR. ANKE KARMANN-WOESSNER, LEITERIN DES STADTPLANUNGSAMTS Der Umgang mit der endlichen Ressource „Fläche“ ist und bleibt eine zentrale Herausforderung der nachhaltigen Stadtentwicklung. Um die angestrebte Entwicklung erfolgreich umsetzen zu können, müs- sen konkurrierende Nutzungsanforderungen, wie die Schaffung von Wohnraum, die Entwicklung von Gewerbegebieten und die Sicherung von Grün- und Erholungsräumen, in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht werden. Dabei sind der Charakter und das Anforderungsprofil gemischter und gewerblicher Flächen im Sinne einer „inneren Erneuerung“ der Stadt neu zu denken. Die Stadtplanung in Karlsruhe setzt deshalb konse- quent auf Flächenrecycling sowie auf Innenentwick- lung und Minimierung des Freiflächenverbrauchs. So konnten in den letzten Jahren zahlreiche Kon- versionsflächen mit neuem Leben gefüllt werden. Im Karlsruher Südosten ist mit der Umwandlung eines ehemaligen Bundesbahnareals, schneller als ursprünglich geplant, sogar ein komplett neuer Stadtteil mit hoher Urbanität entstanden. Kommunalen Maßnahmen wird bei der nach- haltigen Gewerbeflächenentwicklung und den Bemühungen um Flächeneffizienz seitens der Lan- desregierung ein hoher Stellenwert zugeschrieben. Es gilt daher künftig in verstärktem Maße Wege zu finden, um die vorhandenen Gewerbegebiete einer effizienten Nutzung zuzuführen. Dabei möchten wir den ansiedlungswilligen und ansässigen Unterneh- men mit diesem Handbuch eine ganz besondere Form der Unterstützung anbieten. Nicht zuletzt werden durch die Innenentwicklung, also eine effizientere Ausnutzung der Potenziale innerhalb des Bestandes, auch Erschließungs- und Unterhal- tungskosten gespart. Für Stadt und Unternehmen also ein lohnendes Geschäft ! Prof. Dr. Anke Karmann-Woessner Der Umgang mit der endlichen Ressource „Fläche“ ist und bleibt eine zentrale Heraus- forderung der nachhaltigen Stadtentwicklung. Prof. Dr. Anke Karmann-Woessner, Leiterin des Stadtplanungsamts 8 | UNTERNEHMENSSTANDORTE ZUKUNFTSFÄHIG ENTWICKELN 1 EINFÜHRUNG ZUKUNFTSFÄHIGE UNTERNEHMENSSTANDORTE Der passende Standort ist für alle Unternehmen ein wesentlicher Erfolgsfaktor. Egal, ob Dienstleistungs- unternehmen, Produktionsbetrieb oder Handwerk: Die richtige Lage, bezahlbare Flächen und eine zeitgemäße Ausstattung tragen entscheidend zur Wettbewerbsfähigkeit bei. Unternehmen müssen ihre Standorte ständig neuen Anforderungen anpassen: Wenn ein Zuwachs an Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern oder Produkti- onskapazitäten zusätzlichen Flächenbedarf mit sich bringt, oder wenn innovative Technologien und verbesserte Arbeitsabläufe bauliche Änderungen notwendig machen. Ressourceneffizienz und Nachhaltigkeit werden immer wichtiger: bei unter- nehmerischen Aktivitäten, aber auch beim Bau und Betrieb der Unternehmensimmobilien. Im Zuge des demografischen Wandels und der zunehmenden Konkurrenz um Fachkräfte müssen wettbewerbs- fähige Unternehmensstandorte ein attraktives Arbeitsumfeld bieten. Diese Anforderungen lassen sich zum Teil in den vorhandenen Flächen und Gebäuden umsetzen – doch manchmal sind auch grundlegende Veränderungen oder gar ein Stand- ortwechsel notwendig. Städte und Gemeinden schaffen zusammen mit den Organisationen der Wirtschaft wichtige Rahmen- bedingungen für zukunftsfähige Unternehmens- standorte – sie unterstützen Unternehmen bei der Standortentwicklung, fördern die Wiedernutzung brachgefallener Flächen, planen und entwickeln neue Gewerbeflächen. Leider gilt auch: Je attrak- tiver ein Wirtschaftsstandort, desto schwieriger ist es meistens, neue Flächen für die Wirtschaft zu entwickeln. Besonders in Verdichtungsräumen setzen hohe Grundstückspreise, die Flächenbedarfe von Wohnen und Verkehr sowie die Notwendigkeit, wertvolle Erholungs- und Naturräume zu erhalten, neuen Gewerbegebieten enge Grenzen. Gerade in diesen Kommunen und Regionen sind intelligente Strategien gefragt, um Unternehmen genügend Raum für Wachstum und Innovation zu bieten. WARUM FLÄCHENSPAREN ? Die Flächeninanspruchnahme in Deutschland ist ungebrochen. Täglich werden rund 74 Hektar als Siedlungs- und Verkehrsflächen neu ausgewiesen. Dies entspricht einem „Flächenverbrauch“ von mehr als 100 Fußballfeldern. Die Bundesregierung hat sich deshalb im Rahmen der nationalen Nach- haltigkeitsstrategie zum Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2020 die Neuinanspruchnahme von Flächen für Siedlungen und Verkehr auf 30 Hektar pro Tag zu verringern. Bis 2050 wird von verschiedenen Insti- tutionen sogar eine Reduzierung auf null gefordert ( Umweltbundesamt 2014 ). Auch die Bundesländer http://www.bmu.de/themen/strategien-bilanzen-gesetze/nachhaltige-entwicklung/strategie-und-umsetzung/nachhaltigkeitsstrategie/ http://www.bmu.de/themen/strategien-bilanzen-gesetze/nachhaltige-entwicklung/strategie-und-umsetzung/nachhaltigkeitsstrategie/ WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG | STADTPLANUNGSAMT | 9 haben ehrgeizige Ziele zum Flächensparen for- muliert und zahlreiche Initiativen und Programme gestartet. So gibt es etwa in Baden-Württemberg seit 2004 das „Aktionsbündnis Flächen gewinnen in Baden-Württemberg“, dessen Ziel es ist, dem Flä- chenverbrauch entgegen zu steuern. Verschiedene Förderprogramme, so auch das Förderprogramm „Flächen gewinnen durch Innenentwicklung“, versuchen für den sparsamen Umgang mit Flächen zu mobilisieren. Flächensparen ist kein Selbstzweck. Es gibt eine Vielzahl von ökologischen, stadtentwicklungspoli- tischen, sozialen und ökonomischen Gründen, dies zu tun. Flächeninanspruchnahme bedroht gleicher- maßen die biologische Vielfalt, wertvolle Natur- und Erholungsräume und unsere Lebensqualität. Für die öffentliche Hand entstehen durch ungebremstes Siedlungswachstum höhere Kosten: Sie muss an neuen Standorten die nötigen Infrastrukturen finanzieren und an bestehenden Standorten für den Erhalt, die Anpassung und den Betrieb nicht mehr benötigter oder unterausgelasteter Infrastrukturen sorgen. Die Wege werden durch eine zunehmende räumliche Trennung von Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, Freizeit immer länger, der Zeitaufwand und die Kosten für die tägliche Mobilität steigen ( Bock / Hinzen / Libbe 2011: 27 ). ZIELE UND AUFBAU DER BROSCHÜRE Diese Broschüre zeigt Unternehmen Möglichkeiten auf, auch in Situationen der Flächenknappheit veränderten Flächenbedarfen gerecht zu wer- den – egal, ob es darum geht, den vorhandenen Standort weiterzuentwickeln, Bestandsimmobilien nachzunutzen, oder neue Gewerbeimmobilien flächensparend und nachhaltig zu planen. Sie zeigt auch auf, wie die Kommune – gemeinsam mit Partnern – dafür geeignete Rahmenbedingun- gen schaffen kann, welche konkreten Hilfen sie Unternehmen anbietet und welche Fördermöglich- keiten es für Unternehmen gibt. So vielfältig wie die einzelnen Unternehmen sind auch deren Standorte. Arbeitsabläufe, Technologieeinsatz, logistische Erfordernisse, Gebäudebestand und Standortgegebenheiten sind je nach Unternehmen anders. Büroarbeitsplätze, Labore, Produktionshallen oder Logistikflächen – die Bedarfe unterscheiden sich. Jeder Betrieb benötigt daher für ihn passende Lösungen. Angesichts dieser Vielfalt stellt die Broschüre eine ganze Palette von Möglichkeiten vor, wie sich neue Flächenansprüche „zukunftsfähig“ – nämlich wirtschaftlich tragfähig, ressourcenschonend und nachhaltig – umsetzen lassen. Welcher Weg dabei am ehesten Erfolg verspricht, hängt von den jeweiligen Gegebenheiten ab. Die Fülle an möglichen Maßnahmen lässt sich fünf Stra- tegiebausteinen zuordnen. Sie werden im Weiteren jeweils in einem eigenen Kapitel dargestellt: � Flächen am eigenen Standort intelligent nutzen – Kein Unternehmen möchte ohne Not seinen bisherigen Standort aufgeben. Wie sich die Flächenkapazitäten am bestehenden Standort besser ausschöpfen lassen, wird in Kapitel 2.1 gezeigt. � Gewerbeareale und Gewerbebauten nach- nutzen – Wenn ein Umzug oder ein neuer Un- ternehmensstandort unvermeidbar ist, sind, wie in Kapitel 2.2 deutlich wird, Bestandsimmobilien unter Umständen eine interessante Alternative zum Neubau. � Flächensparendes Bauen – Falls ein Neubau notwendig wird: Kapitel 2.3 zeigt, wie sich mit kompakten Bauformen Wirtschaftlichkeit und Ressourceneffizienz vereinen lassen. � Nachhaltiges Bauen – Kapitel 2.4 verdeutlicht, wie ein umfassender Blick auf Planung und Betrieb wirtschaftliche Vorteile ermöglicht. � Kooperation im Gebiet – In Standortgemein- schaften können Unternehmen im Verbund mit ihren Nachbarn den Unternehmensstandort verbessern und Flächenengpässe vermeiden. Wie es funktioniert, wird in Kapitel 2.5 erläutert. Dabei werden jeweils verschiedene Maßnahmen vorgestellt, die das Gebäude, das Grundstück sowie die Produktions- und Betriebsabläufe betreffen. „Gute Beispiele“ zeigen die erfolgreiche Umsetzung in der Praxis. Kapitel 3 stellt dar, wie Kommunen Unternehmen beim Umsetzen dieser Strategiebausteine unterstützen können. Am Ende der Broschüre finden Sie einen Serviceteil mit An- sprechpartnern und einen Überblick über wichtige Fördermöglichkeiten. 10 | UNTERNEHMENSSTANDORTE ZUKUNFTSFÄHIG ENTWICKELN 2 FLÄCHENSPAREN – STRATEGIEBAUSTEINE UND MASSNAHMEN Flächensparen lässt sich auf verschiedenen Wegen erreichen. Welcher Weg oder welche Kombination von Strategien und Maßnahmen passend ist, muss ein Unternehmen jeweils konkret für die eigene Situation entscheiden. Im Folgenden werden fünf zentrale Strategiebausteine beschrieben. Beispiele aus der unternehmerischen Praxis veranschaulichen, wie sich diese Strategien realisieren lassen. Intelligente Flächennutzung am eigenen Standort FLÄCHENEFFIZIENZ STEIGERN Nachnutzung von Gewerbearealen und Gewerbebauten VERMEIDUNG „GRÜNE WIESE“ Kooperation im Gebiet IMMOBILIENLÖSUNGEN; STANDORTQUALITÄT SICHERN Flächensparendes Bauen FLÄCHENEFFIZIENZ ERZIELEN Nachhaltiges Bauen NACHNUTZUNG ERMÖGLICHEN Abbildung 1: Flächensparen aus Unternehmenssicht – Strategiebausteine WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG | STADTPLANUNGSAMT | 11 2.1 INTELLIGENTE FLÄCHENNUTZUNG AM EIGENEN STANDORT Unternehmen müssen ihren Standort aktiv weiterentwickeln, wenn Flächen und Gebäude die aktuellen und zukünftigen betrieblichen Anforderungen nicht mehr erfüllen. Vor allem in älteren Gewerbe- und Industriegebieten kann es sinnvoll sein, tätig zu werden, da Flächen und Gebäude oft nicht mehr zu den aktuellen Standortanforderungen von Unternehmen passen. Hierbei geht es vor allem um folgende Maßnahmen: � Nachverdichten bereits genutzter Flächen, � Nutzen bislang ungenutzter Reserveflächen auf dem eigenen Grundstück oder nicht genutzter eigener Grundstücke, � Schließen von Baulücken auf dem eigenen Grundstück, � Umgestalten der Stellplätze ( etwa mehrgeschossiges Parken ). Dazu zählen – gebäudebezogen – Maßnahmen wie � Aufstocken von vorhandenen Bauten, � An- und Erweiterungsbauten, � Dachgeschossausbau, � Abriss vorhandener Bauten und Neubau größerer Gebäude ( vgl. dazu auch Kapitel 2.3 Flächen- sparendes Bauen und 2.4 Nachhaltiges Bauen ). Hinzu kommen Maßnahmen, die den Standort ( Flächen, Gebäude ) „ertüchtigen“ und qualifizieren, beispielsweise im Bereich der Klimaanpassung, der Begrünung, der Entsiegelung, im Bereich Energie- effizienz, der energetischen Sanierung oder des Einsatzes regenerativer Energien. WELCHE VORTEILE ERGEBEN SICH ? Durch Optimierungen am eigenen Standort, bezo- gen auf Fläche oder Gebäude, wird das Verbleiben am Standort möglich. Da die getätigten investiven Maßnahmen in Gebäude und Anlagen oft unter- nehmensspezifisch sind, können sie so bei Verbleib weiter genutzt werden. Es müssen keine neuen Flächen in Anspruch genommen werden. Oft sind solche Maßnahmen finanziell günstiger und schnel- ler zu realisieren als ein kompletter Neubau. Durch ausgewählte Materialien am oder im Gebäude sind verschiedene Effekte zu erreichen: Es können zum Beispiel Kosten in der Erstellung (etwa durch kostengünstige Baumaterialien ) und im laufenden Betrieb (beispielsweise durch Energieeffizienzmaß- nahmen, natürliche Belüftung ) reduziert werden. Ein weiterer Vorteil: Mitarbeiterinnen und Mitarbei- ter, Zulieferer und die Kundschaft müssen sich nicht auf einen anderen Standort umorientieren. 12 | UNTERNEHMENSSTANDORTE ZUKUNFTSFÄHIG ENTWICKELN WAS IST ZU BEACHTEN ? Es sind bestimmte baurechtliche und technisch-planerische Voraussetzungen zu er- füllen. So müssen die geplanten Maßnahmen mit den Festlegungen des Bebauungs- plans vereinbar sein. Die Umbauplanung darf den Bestandsschutz nicht gefährden. Zu prüfen ist, ob die Anlage genehmigungsbedürftig nach Bundes-Immissionsschutz- gesetz ( BImSchG ) ist. Unter technisch-planerischen Aspekten muss geprüft werden, ob eine Aufstockung grundsätzlich möglich ist ( etwa mit Blick auf die Gebäudesta- tik ). Ebenso müssen die Möglichkeiten einer mehrgeschossigen Produktion, je nach Produkt und Maschinen, geklärt sein. Wichtige Begriffe aus der Baunutzungsverordnung ( BauNVO ) Grundflächenzahl ( GRZ ) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grund- fläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Zulässige Grundfläche ist der Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenan- lagen und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberflä- che, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, sind mitzurechnen. Geschossflächenzahl ( GFZ ) Die Geschossflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO zulässig sind. Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, bleiben unberücksichtigt. Baumassenzahl ( BMZ ) Die Baumassenzahl gibt an, wieviel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Sie ist nach den Außenmaßen der Gebäude vom Fußboden des untersten Vollgeschosses bis zur Decke des obersten Vollgeschosses zu ermitteln. Aufenthaltsräume, Treppenräume einschließlich ihrer Umfassungswände und Decken sind mitzurechnen. Die BMZ wird in der Regel im Bebauungsplan festgesetzt. Quelle: Baunutzungsverordnung ( BauNVO ) WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG | STADTPLANUNGSAMT | 13 www.karlsruhe.de WIE KANN DIE KOMMUNE UNTERSTÜTZEN ? Grundsätzlich hängen Nachverdichtung, Veränderung und Erneuerung vom Interesse und Engagement der privaten Immobilieneigentümer ab. Die Kommune hat nur be- grenzte Möglichkeiten, auf eine Nachverdichtung hinzuwirken. Sie kann entsprechen- de Aktivitäten aber unterstützen, indem sie etwa über baurechtliche Maßnahmen eine intensivere Grundstücksausnutzung ermöglicht ( beispielsweise im Rahmen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans ) und Eigentümer über Nutzungsmöglichkeiten berät ( vgl. Kapitel 3 Unterstützung durch die Kommune ). Vorhabenbezogener Bebauungsplan / Vorhaben- und Erschließungsplan Nach Baugesetzbuch ( BauGB ) kann eine Gemeinde durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen. Voraussetzung ist, dass der Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Plans zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen ( Vorhaben- und Erschlie- ßungsplan ) bereit und in der Lage ist. Zudem muss er sich bereit erklären, das Vorhaben innerhalb einer bestimmten Frist durchzuführen, und er verpflichtet sich dazu, die Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise vor dem Beschluss nach § 10 Abs. 1 zu übernehmen ( Durchfüh- rungsvertrag ). Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Quelle: Baugesetzbuch ( BauGB ) Bauvoranfrage Bei Unklarheiten im Hinblick auf ein Bauvorhaben besteht die Möglichkeit, zunächst einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids bei der zuständigen Kommunalverwaltung zu stellen ( siehe jeweilige Landesbauordnung ). Durch einen Bauvorbescheid können bereits vor Einreichung eines förmli- chen Baugenehmigungsantrags Fragen zur grundsätzlichen Bebaubarkeit eines Grundstücks, zu genehmigungspflichtigen oder verfahrensfreien Bauvorhaben geklärt werden. Quelle: Falk ( 2000 ) Bestandsschutz Gewerbebetriebe liegen nicht immer in ausgewiesenen Gewerbe- und Industriegebieten. Oft befinden sie sich an Standorten, für die heute aufgrund des aktuellen Baurechts oder der veränderten Bebauungsstruktur in der Umgebung keine Genehmigung mehr erteilt würde. Vom Bestandsschutz gedeckt sind in gewissem Umfang Unterhaltungs-, Instand- setzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber qualitativ und quantitativ wesentliche Änderungen. Quelle: Merkblatt Bestandsschutz, Handwerkskammer zu Köln ( 2013 ) 14 | UNTERNEHMENSSTANDORTE ZUKUNFTSFÄHIG ENTWICKELN OPTIMIERUNG IM GEBÄUDE Eine recht unaufwändige Maßnahme stellen Optimierungen – ohne größere bauliche Aktivitäten – innerhalb des Betriebsgebäudes dar. So können beispielsweise durch vorgefertigte Raummodule und Systemelemente in Gebäuden neue Flächenkapazitä- ten geschaffen werden. Die Anordnung lässt sich dabei flexibel gestalten: beliebige Größe, freistehend, mit Anbindung an die Gebäudewände, ein- bis dreigeschossig, ebenerdige Aufstellung, Aufstellung auf Pfeilern. Damit verbunden sind geringere genehmigungspflichtige Anforderungen, um bis zu 50 Prozent niedrigere Kosten sowie eine deutlich schnellere Realisierungszeit als bei Neubauten im Außenbereich. Statt Betriebserweiterungen als An- oder Neubauten vorzunehmen, können mit Mo- dulteilen Flächen innerhalb von Gebäuden genutzt werden. Auf diese Art und Weise lassen sich beispielsweise neue Büroformen einführen, die eine Verdichtung von Ar- beitsplätzen bringen. Die Lagerhaltung von Produkten kann durch neue Regalsysteme kompakter gestaltet werden. Innenverdichtung mit Modulteilen Die Wieland-Werke AG ist ein Unternehmen der Metall- verarbeitung. Kapazitätsengpässe am Produktionsstandort Vöhringen ( Iller ) erforderten Maßnahmen. Erweiterungen in die Höhe waren wegen Beschränkungen durch die Baumas- senzahl und eine zu geringe Deckentragfähigkeit für schwere Maschinen nur beschränkt möglich. So mussten die vorhan- denen Flächen / Gebäude besser ausgenutzt und verdichtet werden. Dafür wurden entlang der Produktionskette neue Flächen durch den Einsatz von Raum-in-Raum-Systemen, in Modulbauweise und mit Hilfe von Containern, geschaffen. Darin konnten Meisterbüros, Schaltanlagen für die Maschi- nen, Werkstätten und Gemeinschaftsräume untergebracht werden. Zudem bieten die Modulteile Vorteile hinsichtlich flexibler Nutzungen in der Zukunft. Die Container können an andere Einsatzorte gebracht werden. Räume können unaufwändig etwa von Büros zu Gemeinschaftsräumen umgenutzt werden. Um Flächen frei zu halten, wurden die Konstruktionen aufgeständert, so dass Fahrzeuge unterhalb der Modulteile Platz zum Rangieren haben. Gleichzeitig konnten die Wege des Personals zur Bedienung der Maschinen erheblich verkürzt und somit die betriebsinternen Abläufe verbessert werden. Das Unternehmen sparte rund 20 Prozent an Kosten durch die Nutzung dieser Systeme ein. Die Baumaßnahmen wurden während des laufenden Betriebs in nur wenigen Wochen durchgeführt. Innenverdichtung mit Modulteilen WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG | STADTPLANUNGSAMT | 15 www.karlsruhe.de BEBAUUNG VON RESERVEFLÄCHEN / RESTFLÄCHEN Reserveflächen am bereits genutzten Standort zu bebauen ermöglicht es, am Stand- ort zu bleiben und bisherige Infrastrukturen weiter zu nutzen. Oft sind diese Bau- maßnahmen günstiger und schneller zu realisieren als ein Neubau. Reibungsverluste durch die Suche nach einem passenden neuen Grundstück und durch einen späteren Umzug werden vermieden. Das Baurecht ist in aller Regel geklärt. Nachverdichtung durch Hochhaus-Bau Als weltweit führender Anbieter auf dem Gebiet der Ver- kehrs telematik und elektronischer Zahlungssysteme für Busse und Bahnen unterstützt die Karlsruher INIT innovation in traffic systems AG Verkehrsbetriebe dabei, den öffentlichen Personennahverkehr ( ÖPNV ) attraktiver, schneller, pünktlicher und effizienter zu gestalten. Das Unternehmen wurde im Jahr 1983 als Spin-off der Technischen Universität Karlsruhe gegründet und konnte nach Anfängen im Gründerzentrum Technologiefabrik eigene Büro-, Entwicklungs- und Lagerflächen im Gewerbegebiet Gerwigstraße im Stadtteil Oststadt beziehen. Im Laufe der Zeit wurden mehrere Nachbargebäude erworben und bezo- gen. Seit 2008 zeichnete sich immer deutlicher ab, dass die vorhandenen Gebäude in der Käppelestraße den Raumbedarf des wachsenden Unternehmens – es wurden allein am Stand ort Karlsruhe über 100 neue Stellen geschaffen – nicht mehr erfüllen können. Auf der Suche nach Alternativen prüfte das Management von INIT die Möglichkeit, den Standort aufzugeben und an anderer Stelle in Karlsruhe oder im Umland „auf der grünen Wiese“ neu zu bauen. Gegen einen Wegzug sprachen die Nähe zur Hochschule und die gute Erreichbarkeit des bisherigen Standortes für die Belegschaft – über ÖPNV und auch per Fahrrad. Gemeinsam mit der Stadt Karlsruhe entwickelte das Unternehmen ein Konzept, den Firmensitz nachzuverdichten. Grundidee war, einen Teil der Bestandsgebäude zurückzubau- en und durch neue, größere Gebäude zu ersetzen. Dafür wur- de ein vorhabenbezogener Bebauungsplan ( Vorhaben- und Erschließungsplan ) erarbeitet, der in zwei Ausbaustufen zwei Bürohochhäuser von jeweils 38 Metern Höhe sowie Verbin- dungsbauten vorsieht. Der Zeitraum zwischen Beantragung und Satzungsbeschluss betrug ein gutes Jahr. Im Herbst 2013 konnte die Grundsteinlegung für das erste Gebäude mit rund 2.000 Quadratmetern Bürofläche gefeiert werden. Auf neun Stockwerken entstehen dort moderne Arbeitsplätze sowie ein repräsentativer Konferenzbereich mit zwei Dach- terrassen. Flächensparend wirkt sich auch die Tiefgarage aus, die in den Neubau integriert ist. Mit einem modernen Energiekonzept, das eine Photovoltaikanlage auf dem Dach und an der Südfassade, moderne Wärmepumpen und Wärmerückgewinnungssysteme umfasst, unterschreitet das Gebäude die gesetzlichen Vorgaben zur Energieeinsparung um 30 Prozent. Nachverdichtung des Firmenstandorts: Bürohochhaus der INIT AG in Karlsruhe 16 | UNTERNEHMENSSTANDORTE ZUKUNFTSFÄHIG ENTWICKELN Ähnliche Maßnahmen lassen sich auch in kleinen Dimensionen realisieren. Nachverdichtung im historischen Quartier Das Grundstück des Malerbetriebs Eckert liegt im Bereich der Weltkulturerbestätte der Regensburger Altstadt. Im vorderen Teil des Grundstücks befinden sich Wohngebäude. Über Maß- nahmen der Nachverdichtung sollten das Arbeiten – und der Erhalt der Malerwerkstatt in der Regensburger Altstadt – und das Wohnen auf einem Grundstück ermöglicht werden. Dazu wurde der mittlere Teil des Grundstücks nachverdichtet. Das Gebäude wurde in einen Sozialraum, einen Büro- / Bespre- chungsraum und ein Lager dreigeteilt. So konnte die Inan- spruchnahme neuer Flächen vermieden werden, Handwerk bleibt in der Altstadt. Zudem wurde durch die Umsetzung der Maßnahme in historischer Umgebung eine Diskussion über „gutes Bauen“ in der Regensburger Unternehmerschaft angestoßen. Nachverdichtung im historischen Quartier ( Malerwerkstatt in Regensburg ) WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG | STADTPLANUNGSAMT | 17 www.karlsruhe.de AUFSTOCKUNG VON GEBÄUDEN Gebäude aufzustocken ist eine weitere Möglichkeit, am Standort flächensparend und ressourceneffizient nachzuverdichten. Dabei sind je nach Gebäudetyp, etwa Geschoss-, Flach- oder Hallenbau, verschiedene Aspekte im Hinblick auf Tragfähigkeit, Aufwand, Kosten etc. zu beachten ( vgl. auch Kapitel 2.3 Flächen- sparendes Bauen ). Aufstockung von Bestandsgebäuden mit Büroräumen Das Bauunternehmen Sklarski mit rund 40 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern hat seinen Firmensitz im Gewerbegebiet Böblingen-Hulb. Das Tätigkeitsspektrum ist breit gefächert und reicht von Hochbau über Gartenbau, den Bau von Terrassen, Hofeinfahrten oder Swimming-Pools bis hin zu Instandsetzungsarbeiten. Aufgrund des starken Wachstums des Unternehmens muss- ten die Räumlichkeiten erweitert werden. Eine Standortverla- gerung kam wegen des Fehlens passender Gewerbeflächen nicht infrage. Da die vom Bebauungsplan vorgegebene Grundfläche schon vollständig ausgenutzt war, entschied sich das Unternehmen, in die Höhe zu bauen und die vorhande- nen Betriebsgebäude mit Büroflächen aufzustocken. Da keine besonderen Anforderungen an das Gebäude bestanden, konnte ein Flachbau aufgestockt werden. Zudem ließen sich durch die verwendeten Materialien die Baukosten erheblich reduzieren. In drei Monaten Bauzeit wurden durch den Bau eines kleinen signifikanten Spitzgiebelhauses 110 Quadrat- meter zusätzliche Bürofläche geschaffen. Das Gebäude weist nun eine hohe Nutzungsflexibilität auf und könnte auch als Wohngebäude weitergenutzt werden. Eine Besonderheit des neuen Bürogebäudes ist seine auffälli- ge Fassade aus farbigen Zementfaserplatten. Sie bildet einen visuellen Kontrapunkt zu der typischen Gewerbearchitektur. Die Fassade soll die Unternehmensphilosophie, die auf der Vielseitigkeit des Unternehmens basiert, verdeutlichen: „Wir machen alles – von der Steinplatte im Garten bis hin zur Fabrikhalle.“ Die Gestaltung der Fassade ist wesentlicher Bestandteil des Corporate Design des Unternehmens und findet sich auf Briefköpfen und als Lackierung der Fahrzeug- flotte wieder. Einen Gegensatz zu der bunten Fassade des Neubaus stellt das Innere des Gebäudes dar. Rohbelassene Materialien wie roter Estrich als Fußbodenbelag, weiß übertünchter Sichtbeton und der offenliegende Dachstuhl demonstrieren eine bewusste Nüchternheit, die gleichzeitig auch anzeigt, dass dies Räume und Flächen eines Bauunter- nehmens sind. Zudem wird durch die Holzkonstruktion ein angenehmes Raumklima geschaffen. Aufstockung im Bestand – Büroräume im Spitzgiebel 18 | UNTERNEHMENSSTANDORTE ZUKUNFTSFÄHIG ENTWICKELN Überbauung einer bestehenden Fabrikationshalle Die M+W Group ist ein global agierendes Unternehmen im Bereich Maschinen- und Anlagenbau mit Hauptsitz in Stuttgart. Das Wachstum des Unternehmens erforderte eine Erweiterung am Standort. Mit ihr sollten zugleich verschiedene Standorte zusammengeführt werden und neue Arbeitsplätze für Ingenieure sowie weitere Büro- und Verwaltungsflächen entstehen. Da die Flächen bereits weitgehend ausgenutzt waren, blieb nur die Möglichkeit, eine vorhandene Fertigungshalle, die zur Hälfte der Fertigung unter Reinraumbedingungen dient, zu überbauen. Dieser Ausbau ging während des laufenden Betriebs vonstatten. Das Konzept des Gebäudes vereint mehrere Nachhaltig- keitsaspekte. Durch die Stapelung der Nutzungen können erhebliche Flächen eingespart werden. Überbaut wurde auf einer Fläche von 170 Meter mal 30 Meter und in einer Höhe von 10 Metern, gegründet auf Stützen, deren Anzahl sich durch den Einsatz vorgespannter Flachdecken reduzieren ließ. Neben der schnellen Durchführung der Bauarbeiten konnte so auch die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens erhöht werden. Direkt über der Werkhalle wurden zwei Parkebenen angelegt, zu erreichen über eine angebaute Parkspindel. Die beiden obersten Geschosse sind kammartig angeordnet und als Büroräume konzipiert, die beiden U-förmigen Atrien als Wintergärten gestaltet. Ein Verwaltungsriegel, in dem Kon- ferenz- und Empfangsräume untergebracht sind, verbindet den Altbau und den Turmbau miteinander. Er setzt einen wichtigen Akzent in der ansonsten flächenhaften Bebauung des Gewerbegebietes. Gleichzeitig weisen die neuen Flächen eine hohe Flexibilität auf und könnten durch das Einziehen von Zwischenwänden als Einzelbüros und/oder für Forschung und Entwicklung ( FuE ) genutzt werden. Das Unternehmen hat ein ressourcenschonendes und effizientes Energiekonzept umgesetzt. Zu diesem gehören thermische Solarkollektoren, Photovoltaikmodule, ein Blockheizkraftwerk, Betonkerntem- perierung in Verbindung mit Quelllüftung sowie eine Regen- wassersammelanlage zur WC-Spülung und zur Bewässerung der Wintergärten. Der Einsatz dieses Energiekonzeptes hat sich nach sechs Jahren amortisiert. Nachhaltige Überbauung einer Fabrikationshalle WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG | STADTPLANUNGSAMT | 19 www.karlsruhe.de MEHRGESCHOSSIGES PARKEN ( UND BEBAUUNG DER DADURCH FREIGEWORDENEN FLÄCHEN ) Weniger Flächen für Stellplatzanlagen zu „verbrauchen“, wirkt sich ökonomisch und ökologisch positiv aus. Parkplätze und deren Erschließung erfordern in der Regel bis zu einem Drittel der Bruttogeschossfläche des Produktionsgebäudes, dem sie zugehö- ren. Flächenspareffekte lassen sich durch das Stapeln von Stellplätzen auf mehreren Ebenen erzielen ( ILS 2007: 58 ). Multifunktionale Parkraumkonzepte und -nutzung haben positive ökologische Effekte, da sie großflächige Flächenversiegelungen ver- meiden. Grundsätzlich sollte ein Unternehmen prüfen, ob ein gutes ÖPNV-Angebot Möglichkeiten bietet, die Zahl der Stellplätze unter den geforderten Stellplatzschlüssel zu reduzieren. Mehrgeschossiges Parken: Zentrales Parkhaus Das Werftgelände, auf dem Graf Zeppelin vor über 100 Jah- ren Luftschiffe baute, ist heute ein wichtiger Unternehmens- standort. Dort angesiedelte Firmen wie ZF Friedrichshafen, MTU Friedrichshafen, die Sauerstoffwerke Friedrichshafen oder die MWS Friedrichshafen können ihre Ursprünge auf die Pionierzeit der Luftfahrt zurückführen. Das Wachstum der Unternehmen auf der ehemaligen Zeppelin werft führte zu einem zunehmenden Parkplatz- mangel. Um die Parkplatzsituation für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zu verbessern und gleichzeitig neue Mög- lichkeiten zur baulichen Weiterentwicklung des Standortes zu schaffen, baute die Luftschiffbau Zeppelin GmbH – die Vermögensverwaltungs- und Beteiligungsgesellschaft der Zeppelin GmbH – im Jahr 2008 ein zentrales Parkhaus. Das siebenstöckige Gebäude bietet rund 1.900 Stellplätze. Die freigewordenen ebenerdigen Parkplätze werden in Teilen bereits bebaut. Das Zeppelin-Parkhaus zeigt damit nicht nur die Flächenspareffekte mehrgeschossigen Parkens, sondern auch die Flexibilitäts- und Größenvorteile einer gemein- schaftlichen Immobilienlösung. Zentrales Parkhaus ( Friedrichshafen ): Mehrgeschossiges Parken schafft Raum für Nachverdichtung des Gewerbegebietes 20 | UNTERNEHMENSSTANDORTE ZUKUNFTSFÄHIG ENTWICKELN ERTÜCHTIGUNG DES EIGENEN STANDORTES Zu einem verantwortungsvollen Umgang mit den natürlichen Ressourcen und zu einer ökologisch zukunftsfähigen Entwicklung von Gewerbegebieten gehören auch Maßnahmen � im Energiebereich ( energetische Sanierung, Steigerung der Energieeffizienz, Einsatz regene- rativer Energien ), � zur Begrünung und Entsiegelung ( die mittelbar auch der Klimaanpassung dienen ). Neben ökologischen ( mehr Umweltschutz ) und ökonomischen ( Kostensenkungen ) Effekten qualifi- zieren sie den Standort und machen ihn so für eine weitere Nutzung interessant. Maßnahmen im Energiebereich: energetische Sanierung, Steigerung der Energieeffizienz, Einsatz regenerativer Energien Die energetische Sanierung spielt eine immer wichtigere Rolle, wenn es gilt, Gewerbe- und Büroimmobilien ( wieder ) attraktiv zu machen. Moderne energetische Standards umzusetzen senkt Energiekosten, schafft bessere Arbeitsbedingungen und führt zu Wert- und Imagegewinnen für Immobilieneigner ( Gewerbeentwicklungsprogramm der Stadt Bremen 2020: 25 ). Ressourcenschonende und effiziente Energiekonzepte mit thermischen Solarkollektoren, Photovoltaikmodulen, modernen Wärmepumpen und Wärmerückgewinnungssyste- men, Betonkerntemperierung, kontrollierter Be- und Entlüftung mit Wärme- und Feuchterückgewinnung ermöglichen es, die gesetzlichen Vorgaben zur Energieeinsparung deutlich zu unterschreiten. Entsprechende Investitionen amortisieren sich in vergleichsweise kurzen Zeiträumen. Maßnahmen zur Begrünung und Entsiegelung Bereits drei Mal hat das Gartenbauamt der Stadt Karlsruhe – mit Unterstützung durch die Industrie- und Handelskammer und die Handwerkskammer Karlsruhe – einen Wettbewerb „Grüne Gewerbe- flächen“ durchgeführt. Durch gezielte fachliche Beratung und das Auszeichnen guter Praxisbeispiele werden Anreize gegeben, Gewerbeflächen grüner und naturnäher zu gestalten. Möglich ist eine Fülle von Maßnahmen, mit denen sich Gewerbeflächen gestalterisch und ökologisch verbessern lassen ( etwa Pflanzstreifen zwischen Parkplätzen, Ent- siegelung und Begrünung nicht mehr benötigter Lagerflächen, Kletterpflanzen zur Fassadenbegrü- nung ), zum schonenden Umgang mit Oberflächen- wasser oder zur Nutzung von Freiflächen ( auch Dachflächen ).1) Die Wirkungen sind vielfältig: Sie reichen von reduzierten Abwasserkosten über Entsiegelung, natürliche Klimatisierung im Sommer durch grüne Flächen, höhere Identifikation der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter mit ihrem Betrieb bis hin zu positiven Imageeffekten durch naturnah gestaltete Vorzeigeflächen.2) Checkliste: Was ist zu beachten ? � Prüfung: Sind die Flächen- / Gebäudereserven vorhanden ? � Rechtzeitige Kontaktaufnahme zur Kommune � Klärungen, etwa mit Blick auf – Vereinbarkeit der geplanten Maßnahmen mit Festlegungen des Bebauungsplans – Gefährdung des Bestandsschutzes durch Umbauplanung – Gebäudestatik im Fall von Aufstockung – Möglichkeiten einer mehrgeschossigen Produktion ( Produkt, Maschinen ) – Genehmigungsbedürftigkeit der Anlage nach BImSchG 1) www.karlsruhe.de/b3/freizeit/gruenflaechen/ wettbewerbe/gruene_gewerbeflaech 2) Vgl. z. B. www.natur-in-graue-zonen.de/ fileadmin/Dateien/Texte_und_Print/ Infobroschuere_Natur_in_graue_Zonen_2014.pdf WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG | STADTPLANUNGSAMT | 21 www.karlsruhe.de 2.2 NACHNUTZUNG VON GEWERBEAREALEN UND GEWERBEBAUTEN Falls sich der Umzug für ein Unternehmen nicht vermeiden lässt, können Bestands- immobilien eine interessante Alternative zum Neubau bieten. Für eine nachhaltige Flächenentwicklung ist das Wiedernutzen gewerblicher/industrieller Brachflächen ein wichtiger Baustein. Voraussetzung ist, dass die aufbereiteten Flächen vermarktet und die angestrebten Nutzungen realisiert werden können. Bei manchen brach gefallenen Industrie-, Gewerbe- und Verkehrsflächen lohnt es sich einzelwirtschaftlich betrachtet nicht, sie aufzubereiten. Wichtig ist, dass mögliche private Eigentümer bereit sind mit- zuwirken und keine problematischen Gemengelagen bestehen, die zu Nachbarschafts- konflikten führen können. Ähnliches gilt für vorhandene Gewerbebauten. Sie sind in der Regel für die speziellen Bedürfnisse des vorherigen Betriebes gebaut. Häufig ist durch Anbauten, Umbauten etc. eine bauliche Gemengelage entstanden, die andere Nutzungen nur schwer und unter hohem Aufwand möglich macht. Manchmal sprechen technische Gründe gegen eine erneute gewerbliche Nutzung. Trotzdem können auch bestehende Gewerbebauten eine interessante Alternative zum Neubau darstellen. Umbau von Industrie- hallen zu Büro- und Dienstleistungs gebäuden mit Grün und hoher Aufenthaltsqualität 22 | UNTERNEHMENSSTANDORTE ZUKUNFTSFÄHIG ENTWICKELN NEUE NUTZUNGEN AUF ALTEN FLÄCHEN Das Nachnutzen – auch nicht-kontaminierter Flächen – ist ein komplexer Prozess. Bei der Gestaltung neuer Nutzungen ist grundsätzlich zu beden- ken, wie zukünftig ein Brachfallen vermieden werden kann. Nachnutzung eines großen Gewerbe- areals für Produktion, Forschung und Entwicklung Die Eybl Austria GmbH ist ein Unternehmen aus der Automo- bilzulieferbranche mit Hauptsitz in Krems, Österreich. Nach der Insolvenz des Unternehmens wurde Eybl im Jahr 2009 von der Prevent Group, einem deutschen Automobilzulieferer, übernommen. In diesem Zusammenhang wurde eine neue Corporate Identity erarbeitet, die auch eine Neuausrichtung des baulichen Bestandes am Standort Krems vorsah. Dafür wurden alte Industrie- und Lagerhallen zu einem Büro- und Dienstleistungsgebäude für Eybl Logistics sowie die alte Fabrikhalle zu einem Forschungs- und Entwicklungszentrum Automotive Interieur ( FAI ) umgebaut. Für das neue Logistikzentrum wurden aus den alten Fabrikhallen und dem Hochregallager moderne, transparente, kommunikationsfreundliche Logistik- und Verwaltungsgebäu- de. Das Einziehen einer Geschossdecke in das Hochregallager schuf eine zusätzliche Nutzfläche von circa 2.500 Quadrat- metern für die Werksleitung, ein textiltechnisches Labor, für Büroräume der Qualitätssicherung und den Vertrieb. Um die Unternehmensbereiche Beschaffung, Materialdisposition, Dispositionslogistik und Vertrieb räumlich und strukturell eng miteinander zu verknüpfen, wurde ein Konzept der kurzen Wege umgesetzt, durch das die logistischen Abläufe optimiert werden. Auf dem Hochregallager errichtete das Unternehmen einen rundum verglasten Dachgarten als attraktiven Außenbereich. Das Forschungs- und Entwicklungszentrum Automotive Inte- rieur ( FAI ) wurde in einer alten Industriehalle untergebracht, für die ein neues Nutzungskonzept entwickelt wurde. Die Umbaumaßnahmen erfolgten während des laufenden Betrie- bes und wurden nach fünf Monaten Bauzeit abgeschlossen. Der Charakter der alten Halle ließ sich erhalten, weil die Gebäudehöhe und die Sichtbarkeit bestehender Konstrukti- onselemente beibehalten wurden. Für die wirtschaftliche Nachnutzung der alten Industriehalle ( Höhe: 10 Meter, Länge: 120 Meter, Tiefe: 30 Meter ) musste die gesamte Trakttiefe einbezogen werden. Durch das Einzie- hen einer Geschossdecke konnte die Nutzfläche verdoppelt werden. Im Erdgeschoss befindet sich der Produktionsbereich mit Platz für 80 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, im Obergeschoss der Forschungsbereich, der 120 Personen Platz bietet. Die Zentralbereiche der Halle werden trotz der Trakttiefe über die Öffnung des Daches im Hallenzentrum mit natürlichem Licht versorgt. Besprechungs- und Arbeitsplätze wurden entlang der Fensterzone angeordnet, so dass auch sie über natürliches Licht verfügen. In den dunklen Zonen werden hinterleuchtete textile Screens eingesetzt, die ein helles Ambiente schaffen. Durch die natürliche Belüftung nahezu aller Büro- und Verwaltungsbereiche wurden die Investitionskosten für die technische Gebäudeausrüstung und die Betriebskosten reduziert. Umbau von Industriehallen zu Büro- und Dienstleistungs- gebäuden mit Grün und hoher Aufenthaltsqualität WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG | STADTPLANUNGSAMT | 23 www.karlsruhe.de Nachnutzung eines großen Gewerbeareals durch viele Nutzerinnen und Nutzer Wo die Firma Pfaff früher Nähmaschinen für den Weltmarkt produzierte, ist mit der „RaumFabrik“ ein Dienstleistungs- und Gewerbepark mit über 70 Firmen und 2.000 Arbeitsplätzen entstanden. Karlsruher Geschäftsleute kauften 2001 den westlichen Bereich des Firmenareals, ein rund 30.000 Qua- dratmeter großes Gelände mit mehrstöckigen Produktions- gebäuden. 2009 erwarben sie die restlichen Flächen, wo- durch sich die Gesamtfläche auf rund 50.000 Quadratmeter erweiterte. Die Entwicklung der RaumFabrik vollzieht sich schrittweise. Sieben Gebäude wurden nach und nach in Büro-Lofts um- gebaut. Hallenflächen, die sich nicht für eine Nachnutzung als Büroraum eigneten, wurden abgerissen. In mehreren Fällen konnten durch Anbau und Aufstocken der teilweise aus den 1920er-Jahren stammenden Gebäude zusätzliche Mietflächen geschaffen werden. Im Wahrzeichen der Raum- Fabrik, dem historischen Kesselhaus mit seinem markanten Schornstein, entstanden durch die Sanierungs- und Umbau- maßnahmen, bei denen das Tragwerk verstärkt und neue Deckenebenen eingezogen wurden, auf fünf Geschossen rund 2.000 Quadratmeter Büroflächen mit Loftcharakter. In den nächsten Jahren sollen Teile der Parkplatzflächen neu bebaut werden – hier können rund 50.000 Quadratmeter Nutzfläche entstehen. Dafür wurden von Architekturbüros in einem Masterplan bereits Entwürfe ausgearbeitet. Die Flächen wurden entsprechend den Bedarfen der zu künftigen Nutzerinnen und Nutzer ausgebaut und aus ge stattet. Auf dem Gelände wurden ausschließlich Büro- und Dienstleistungsnutzungen angesiedelt. Produk- tions- oder Logistiknutzungen wurden, trotz entsprechender Anfragen zu Beginn der Entwicklung, abgewiesen. Das Unternehmensspektrum umfasst heute einen breiten Mix an Dienstleistungsfirmen, beispielsweise aus der IT-Branche, Ingenieurbüros, Wirtschafts- und Rechtsberatung und Werbeagenturen. Zwischen den Unternehmen sind bereits vielfältige Kooperationen entstanden. Große Bedeutung für den Vermarktungserfolg der Raum- Fabrik haben der Charakter der Industriearchitektur, die gute Infrastruktur auf dem Gelände selbst sowie die verkehrliche Anbindung an Stadtbahn und Autobahn A5. Das Areal liegt in unmittelbarer Nähe zum Stadtteilzentrum Durlach, in dem ein vielfältiges Waren- und Dienstleistungsangebot zu finden ist. Für die Bevölkerung wurde dadurch ein bisher abgeschlossenes, zentrumsnahes Areal nutzbar. Aber auch auf dem Gelände selbst gibt es gastronomische Einrichtungen, Fitnessstudio, Physiotherapie-Praxis und weitere Dienstleistungsangebote für die Beschäftigten. Die Wirtschaftsförderung war bei der Vermittlung von Mietin- teressenten behilflich. Besondere Anforderungen ergeben sich aus den nötigen Abstimmungen mit dem städtischen Gestaltungsbeirat. Mittlerweile sind die Räumlichkeiten voll vermietet. RaumFabrik Karlsruhe: Moderner Bürostandort in ehemaliger Nähmaschinenfabrik 24 | UNTERNEHMENSSTANDORTE ZUKUNFTSFÄHIG ENTWICKELN Nachnutzung eines großen Gewerbeareals als Kreativpark: Alter Schlachthof Das rund sieben Hektar große, mitten in der Stadt gelegene Schlachthofareal, auf dem von 1887 bis zum Jahr 2006 jedes Jahr zehntausende Schlachtungen durchgeführt wurden, um die Bevölkerung von Karlsruhe mit Fleisch zu versorgen, dient heute als attraktiver Kreativstandort der Stadt. Basis der Umgestaltung und der Zukunft des Alten Schlacht- hofareals ist ein Masterplan, der in einem partizipativen Verfahren zur Zukunft des Geländes gemeinsam mit Akteuren aus dem Kultur- und Kreativbereich erarbeitet wurde. Bereits bei der Stilllegung wurde entschieden, dass der damalige Zustand der historischen Einzelgebäude weitestgehend erhalten werden soll, um den Künstlern und Kreativen ein- zigartige Räumlichkeiten zu bieten. Der dafür ausgearbeitete Bebauungsplan orientiert sich an der Definition von Kultur- und Kreativwirtschaft der Bundesregierung. Heute befinden sich mehr als 100 Firmen und Freischaffende auf dem Areal. Die Hälfte der Umnutzungen der alten Bestandsgebäude ist vollendet und soll bis zum 300. Stadt- geburtstag im Sommer 2015 weitestgehend abgeschlossen sein. Für die Umgestaltung in einen Kreativpark sind erhebliche bauliche Veränderungen erforderlich, um die alten Schlachtgebäude aus der Gründerzeit, die größtenteils unter Denkmalschutz stehen, an die geplanten Nutzungen anzu- passen. Die technischen Infrastrukturen ( Wasser / Abwasser, Strom, Gas, Datenkabel ) auf dem Areal wie in den einzelnen Gebäuden mussten komplett neu verlegt werden. Auf dem Areal befinden sich Altlasten: Zum einen durch ein benachbartes Gaswerk, das über viele Jahrzehnte polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe ( PAK ) in den Untergrund gebracht hat, zum anderen durch Schadstoffe in den Gebäuden selbst, die teilweise mit hohem Kostenauf- wand entsorgt werden mussten. Deshalb musste das Areal vollständig versiegelt werden. Der alte Schlachthof soll in erster Linie multifunktional sein, viel Raum, Identität und Freiheit bieten, um so das kreative Gewerbe besonders anzusprechen. Die Arbeitsplätze sollen anpassungsfähig sein, so dass sich jeder Kreative nach seinen Wünschen individuell einrichten kann ( etwa Stark- stromanschlüsse, offene Kabelkanäle, Fußböden aus Beton oder Gussasphalt mit erhöhter Haltbarkeit ). Im Areal stehen jedoch nicht nur die eigenen Räumlichkeiten im Vordergrund. Im Kreativpark wird der Kommunikation zwischen den einzelnen Kreativen große Bedeutung beige- messen. Dafür wurde neben Gemeinschaftseinrichtungen, wie einem temporären Ausstellungsraum in der ehemaligen Fleischmarkthalle, auch auf die Gestaltung der Innenhöfe besonderer Wert gelegt. Der öffentliche Raum dient als Auf- enthaltsbereich und Raum zur gemeinsamen Ideenfindung. In deutschlandweit einmaliger und enger Kooperation zwischen Kulturamt, Kulturbüro und Wirtschaftsförderung knüpft das Kultur- und Kreativwirtschaftsbüro K3 ein dichtes Netzwerk. Es berät Gründungen, entwickelt Plattformen der Zusammenarbeit und ergreift Initiativen für Veranstaltungen, nationale und internationale Kooperationen und Projekte. Ein wichtiger Bestandteil des Areals ist das Existenzgründer- zentrum Perfekt Futur, das jungen Existenzgründern verschie- denster Branchen Raum geben soll. Das Gründerzentrum ist für das Areal von großer Bedeutung und soll nachhaltige und zukunftsorientierte Arbeitsplätze für die Region schaffen. Da die Mietzeit im Existenzgründerzentrum auf drei Jahre begrenzt ist, ist derzeit ein Festigungs- und Wachstums- zentrum von 2.600 Quadratmetern in der Planung, um wachsenden Jungfirmen Platz zu bieten, die nach weiteren Entwicklungsmöglichkeiten suchen. Neben der Vermarktung der Bestandsflächen sollen in den nächsten Jahren auch die noch unbebauten Grundstücke entwickelt werden. Derzeit befindet sich das größte Passiv- Bürohaus Baden-Württembergs mit 8.500 Quadratmetern gerade im Bau. Die Initiatoren bieten qualitative und inno- vative Büroflächen, die sich an dem übrigen Konzept des Areals orientieren. Alter Schlachthof Karlsruhe – auf dem Weg zum Kreativpark WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG | STADTPLANUNGSAMT | 25 www.karlsruhe.de WENN DIE ALTEN FLÄCHEN BELASTET SIND … Das deutsche Bodenschutzrecht stellt praxistaugliche rechtliche und fachtechnische Instrumente zur Verfügung, um Altlasten zu bearbeiten. Trotzdem sind Altlasten immer noch ein erhebliches Hindernis für die Nachnutzung einer Fläche. Dies liegt an den mit Altlasten verbundenen Haftungs- / Inanspruchnahmerisiken, aber auch erheblichen Investitionsrisiken. Im REFINA-Projekt OPTIRISK1) wurde ein integrierter Bewertungsansatz entwickelt, mit dessen Hilfe sich vor allem die altlasten- und ab- fallrechtliche Inanspruchnahme und das Investitionsrisiko finanziell abschätzen lassen. So soll bereits frühzeitig gewährleistet sein, dass sich Investitionen umweltfachlich und -rechtlich umsetzen und optimieren lassen. Wichtig ist dabei, dass einerseits die Altlastensanierung auf die Folgenutzung abgestimmt wird und andererseits Nut- zungsmöglichkeiten und Objektplanung der konkreten Altlastensituation am Standort angepasst werden. Wenn die Nachnutzung intelligent geplant wird, müssen Altlasten kein unüberwindbares Hindernis sein ( Quaas u. a. 2010 ). 1) REFINA steht für den ehemaligen Förderschwerpunkt „Forschung für die Reduzierung der Flä- cheninanspruchnahme und ein nachhaltiges Flächenmanagement“ des Bundesministeriums für Bildung und Forschung. OPTIRISK war eines der im Rahmen von REFINA geförderten Projekte. Ziel war es, die Standortentwicklung für ökologisch belastete, brachliegende Grundstücke zu optimieren. Optimierter Umgang mit Altlasten Das ehemalige Tanklager der sowjetischen Streitkräfte in Jena, ein etwa ein Hektar großes Areal im Nordosten der Stadt, war einer von sechs Modellstandorten des REFINA- Projekts OPTIRISK. Dieses brachliegende Grundstück sollte gewerblich nachgenutzt werden. Das größte Hemmnis bei der Standortentwicklung stellten die 74 unterirdischen Tanks dar, in deren Umfeld Kontaminationen mit Kohlenwasser- stoffen nachgewiesen wurden. Für den Standort wurde ein dreidimensionales Risikoprognosemodell erstellt, das die Belastung des Erdreichs in verschiedenen Tiefen beschreibt. Damit konnten mögliche Nachnutzungen präzise finanziell kalkuliert und nach ihren Kostenstrukturen bewertet werden. Die beteiligten Ingenieurbüros entwickelten zwölf Stegreif- Varianten, von denen vier weiter ausgearbeitet wurden: Nachnutzung als Wertstoffhof, Autohaus, Sportplatz oder Forschungsinstitut. Für letztere Nutzung wurde eine Detail- planung ausgearbeitet. Die Lage des Forschungsinstituts wurde nun an die Baugruben angepasst, die beim Beseitigen der Erdtanks entstehen. Durch die Verbindung von Sanierung und Investitionsvorhaben kann so rund ein Drittel der Tief- bau kosten eingespart werden. 26 | UNTERNEHMENSSTANDORTE ZUKUNFTSFÄHIG ENTWICKELN WAS TUN MIT ALTEN GEBÄUDEN ? Vorhandene Gebäude sind für andere Nutzerinnen und Nutzer oft nur eingeschränkt geeignet. Technische Gründe erschweren möglicherweise eine erneute gewerbliche Nutzung. So reichen eventuell die Decken- tragfähigkeiten für schwere Maschinen nicht aus. Mehrgeschossigkeit und die interne Aufteilung der Gebäude passen vielleicht nicht zu den vorgesehenen neuen Nutzungen, und Probleme könnten sich bei den Sicherheitsanforderungen ( Brandschutz ) und beim Arbeitsschutz ( Be- lichtung, Belüftung ) ergeben. Städtebauliche oder denkmalpflegerische Anforderungen beschränken die Möglichkeiten zur Anpassung an neue Nutzungen ( Kahnert / Rudowsky 1999: 13, 143 ). Nachnutzungen im Sinne von Standortgemeinschaften unterschiedlicher Nutzungen verlangen ein Konzept. Nachnutzung einzelner Gewerbebauten Spreadshirt ist ein junges Social-Commerce-Unternehmen, bei dem Nutzerinnen und Nutzer T-Shirts selbst kaufen, gestalten und verkaufen können. Aufgrund des starken Un- ternehmenswachstums benötigte Spreadshirt am Stammsitz Leipzig neue Räumlichkeiten für Verwaltung und Produktion. Ziel war es, moderne Büroräume mit einem stark kommuni- kativen Charakter zu schaffen. Gewählt wurde das Gebäude einer ehemaligen Zahnradfa- brik, das Teil eines gründerzeitlichen Werkhallenensembles im Leipziger Stadtteil Plagwitz ist und teilweise unter Denk- malschutz steht. Die Flächen der ehemaligen Zahnradfabrik wurden behutsam erweitert. Es entstanden neue Büro- und Produktionsflächen auf 7.000 Quadratmetern, außerdem Besprechungsräume, eine Lounge, eine große Cafeteria, Terrassen mit knapp 900 Quadratmetern Gesamtfläche sowie mehrere Atrien. Damit ist auch Platz für mögliche Erweiterungen vorhanden. Die Raumnutzung kann zudem flexibel auf veränderte Bedürfnisse abgestimmt werden. Durch die Verwendung von Glas und Stahl als Baumaterialien entstand eine Atmosphäre der Transparenz. Wichtig war es, den Industriecharakter des Gebäudes nicht „weg zu sanieren“. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wurden in der Planungsphase intensiv einbezogen. Erreicht wurde die Nachnutzung einer gründerzeitlichen Industriehalle in einem urbanen Umfeld ( zentrale Lage im Stadtteil Plagwitz ) als Beispiel für eine Fusion von New Economy und neuem Manufakturwesen. Spreadshirt ( Leipzig ): Urbane Produktion in gründerzeitlicher Gewerbehalle WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG | STADTPLANUNGSAMT | 27 www.karlsruhe.de Was ist zu beachten ? Mit der Nachnutzung alter Gewerbeareale und Gewerbebauten müssen keine neuen Flächen in Anspruch genommen werden, vorhandene Infrastrukturen werden besser ausgelastet und – bei entsprechender Lage – werden innerstädtische Bereiche gestärkt ( ILS 2007: 27 ). Allerdings ist zu beachten: Die Nachnutzung von Gewer- bearealen und Gewerbebauten funktioniert nicht, wenn nur kurzfristige Lösungen gesucht werden – dazu ist der Prozess in aller Regel zu aufwändig, etwa wenn Nach- barschaftskonflikte absehbar sind, private Eigentümer nicht mitwirken wollen oder vorhandene Altlasten nur mit sehr hohem finanziellem Aufwand zu beseitigen sind. Wie kann die Kommune unterstützen ? Auch hier kann die Kommune sich einsetzen. Nicht immer reicht es, Anbieter und Nachfrager zusammenzubringen. Zusätzliche Aktivierungshemmnisse wie abwei- chende Nutzungs- und Preisvorstellungen zwischen Eigentümern und potenziellen Nachnutzern, rechtliche Restriktionen gegenüber einer gewerblichen Nachnutzung, hohe Kosten oder schwerwiegende Risiken erfordern die Unterstützung der Kommu- ne ( vgl. Kapitel 3 Unterstützung durch die Kommune ). Raum für kreative Unternehmen: Alter Schlachthof Karlsruhe 28 | UNTERNEHMENSSTANDORTE ZUKUNFTSFÄHIG ENTWICKELN Standorte Objekteigenschaften Lage Nachnutzungsmöglichkeiten Typische Nachnutzer Ehemalige Produktionsstandorte � Gewachsene Strukturen ( gründerzeitlich ) � Oftmals großflächige Are- ale ( +/- 3 ha Nutzfläche ) � Unterschiedliche Gebäu- detypen ( Produktions-, Lager-, Büroflächen ) � Teilweise mehrgeschossig � Hohe Bodenbelastbarkeit � Hohe Raumhöhen � Häufig innerstädtische, integrierte Lage � Gute infrastrukturelle Anbindung � Heterogene Nachbarschaft ( Wohn- /Gewerbemix ) � Oft Gleisnähe Hoch ( nach Umnutzung ) � Aufteilung ( vom Einzelnutzer zum Nutzer-Mix ) � Umnutzung ( z. B. Produktions- und Lagerflächen zu Büroflächen ) � Umbau, Ergänzung, Sanierung notwendig � Entwicklung in Phasen � Intensive Betreuung Mieter Dienstleister, leichte Produktion Große Produktionsimmobilien �Modernere Flächen ( +/- 2 ha Nutzfläche ) � Nutzerspezifisch entwi- ckelt, aber teilbar � Oftmals Krananlagen � Höhe Produktionsflächen 4 – 8 m � Gewerbegebiet � Autobahnnähe � Etablierte infrastrukturelle Lage � Nachbarschaft Gewerbe/ Industrie Mittel � Ggf. Aufteilung ( vom Einzelnutzer zum Nutzer-Mix ) � Entwicklung in Phasen � Intensive Betreuung Mieter ( Leichte ) Produktion Moderne Logistikimmobilien � Hallenhöhe 8 – 12 m � Großzügige Andienungs- höfe/Rangierflächen und Abstellflächen �Weites Stützraster ( mind. 12,50 m ) � Autobahnnähe � ( ohne Ortsdurchfahrt ) � Erweiterungsflächen Hoch � Nachnutzbarkeit bzw. Aufteilbarkeit in der Regel bereits berücksichtigt Logistik, Großhandel Bestandslogistik- immobilien � Baujahr vor Jahr 2000 � Hallenhöhe 5 – 8 m � Stützabstand unter 10 m � Autobahnnähe � Gewachsenes Gewerbegebiet � Keine Erweiterungsflächen Mittel � Ggf. Aufteilung ( vom Einzelnutzer zum Nutzer-Mix ) � U. U. Ersatzneubau wirtschaftlicher Logistik, Großhandel Forschung und Entwicklung � Campus-Charakter � Flächenzuschnitte und Andienungsmöglichkeiten sehr nutzerspezifisch � Hohe Technikkosten � Gewerbegebiete � Flughafen- und Autobahnnähe � Gute ÖPNV-Anbindung Gering � Nutzerspezifische Gestaltung der Immobilie: limitierte Zielgruppe � Hohe Kosten beim Umbau von Labor- in Büroflächen ( und umgekehrt ) FuE, Dienstleister Klassische Gewerbeparks � ( +/- 1 ha Nutzfläche ) � Hallenflächen und Büro- flächen ( mehrgeschossig ) � Intelligente Erschließung � Ausreichend Stellplätze �Meist in Gewerbege- bieten der 1970er- und 80er-Jahre � Oft Ein- oder Ausfallstraße � ÖPNV � Homogene Nachbarschaft Gewerbe/Handel Hoch � Teilweise Investitionen in Bausubstanz notwendig Dienstleister, leichte Produktion, Kuriertransport Übersicht 1: Nachnutzungsmöglichkeiten: Gegebenheiten und typische Nachnutzungen Quelle: Eigene Darstellung nach BulwienGesa AG ( 2010 ), erweitert Kompakte Gewerbe- bauten – effizient und flächensparend: Vollack FORUM 1 ( Karlsruhe ) WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG | STADTPLANUNGSAMT | 29 www.karlsruhe.de 2.3 FLÄCHENSPARENDES BAUEN ZURÜCK IN DIE ZUKUNFT ! Heutige Gewerbegebiete sind vielfach durch eingeschossige Hallen- und Flachbauten geprägt. Allenfalls Räumlichkeiten für Büroarbeitsplätze werden gestapelt. Das war nicht immer so: Bis in die 1950er-Jahre waren für viele Produktionsunter- nehmen Geschossbauten üblich. Dadurch konnten die Fabrikgebäude besser in städtische Strukturen integriert werden. Eine solche kompakte Bauweise wird heute – unter neuen Vorzeichen und in moder- ner Gestalt – wieder interessant. VERSCHIEDENE WEGE FÜHREN ZUM ZIEL Flächensparendes Bauen bedeutet einen sparsamen Umgang mit der Ressource Boden durch eine optimale Grundstücksausnutzung. Flächensparendes Bauen kann durch unterschiedliche Maßnahmen umgesetzt werden. Zu diesen gehören folgende ( vgl. ILS 2000 ): � Bebauen von Reservegrundstücken, Baulücken und vorgenutzten Grundstücken ( vgl. Kapitel 2.1 Intelligente Flächennutzung am eigenen Standort und 2.2 Nachnutzung von Gewerbearealen und Gewerbebauten); � hohe Ausnutzung der Grundfläche durch kompakte und mehrgeschossige Gebäude; � geschickte Anordnung der Gebäude und Neben- flächen, etwa von Stellplatz- und Lagerflächen, die Flächenbedarf und Wege reduziert. 30 | UNTERNEHMENSSTANDORTE ZUKUNFTSFÄHIG ENTWICKELN FLÄCHENSPARENDES BAUEN ZAHLT SICH AUS Flächensparendes Bauen ist ein Beitrag zum Ressourcenschutz: Wo weni- ger Boden für neue Gewerbegebiete „verbraucht“ wird, bleiben wichtige Lebens- und Erholungsräume erhalten. Der entscheidende Vorteil aus Unternehmenssicht: Flächensparen rechnet sich betriebswirtschaftlich ( ILS 2000: 7 ff.; ILS 2007: 63 ff., Laviola / Rustom 2010: 70 ff.). Das bedeutet: � Geringere Grundstückskosten: Grund und Boden sind teuer – vor allem dort, wo es sich erfolgreich wirtschaften lässt. Flächensparendes Bauen erlaubt es, ein Grundstück besser auszunutzen. Bei einer guten Grund- stücksausnutzung kann der notwendige Raumbedarf auf weniger Fläche gedeckt werden: Die Grundstückskosten sinken. � Geringere Baukosten: Oftmals ergeben sich – pro Quadratmeter Nutzfläche betrachtet – bei mehrgeschossiger Bauweise geringere Baukosten als bei einem alternativen Flachbau ( Müller u.a. 2009 ). � Geringere Aufwendungen für den laufenden Betrieb: Kompakte Baukörper lassen sich im Vergleich zu Flachbauten günstiger heizen oder klimatisieren, da sie ein besseres Verhältnis von Nutzfläche zu Außenfläche bieten. Mehrgeschossige Produktion auf zwei Ebenen Die RIMOWA GmbH ist ein traditionsreicher Hersteller hochwertigen Reisegepäcks. Die Expansion des Unterneh- mens und der damit einhergehende Bedarf an zusätzlichen Produktionsflächen machten Mitte der 1980er-Jahre einen Neubau am Standort Köln notwendig. Im ersten Bauabschnitt wurden ein zweistöckiges Verwaltungsgebäude, ein zweistö- ckiges Produktionsgebäude sowie zwei Lagerhallen errichtet. Die Gebäudeteile sind durch verglaste Zwischengebäude verbunden. Dieses Ensemble wurde in den 1990er-Jahren um weitere Produktions- und Lagerhallen ergänzt. Der Produktionsprozess ist geprägt durch eine stark hand- werkliche Produktionsweise mit relativ kleinen Maschinen und einem hohen Anteil an Handarbeit. Dadurch werden zwei übereinanderliegende, voneinander unabhängige Fertigungsstraßen möglich. Eine drei- oder viergeschossige Bauweise wäre baurechtlich möglich gewesen, aufgrund der Kosten für Transportsysteme und logistischer Anforderungen machte das Unternehmen von dieser Möglichkeit aber keinen Gebrauch. Mit dem Neubau konnten Produktionsabläufe und Lagerhal- tung flächensparend optimiert werden: Die lineare Anord- nung der Gebäude, vom Eingangslager über die Fertigung bis zum Warenausgang, ermöglicht kurze Wege, Hochregallager tragen dazu bei, vorhandene Flächen gut zu nutzen. Das Firmengebäude ist auch ein Beispiel markanter „Corporate Architecture“: Durch seine Metallfassade und die gleichmäßige Kubatur der einzelnen Bauteile zeigt es die typischen Gestaltungsmerkmale eines klassischen RIMOWA- Leichtmetallkoffers auf („Der größte Koffer der Welt“). Das Firmengebäude der RIMOWA GmbH gibt ein Beispiel, wie durch eine effiziente Anordnung von mehrgeschossiger Produktion und Lagerflächen Grundstücks-, Bau- und Betriebskosten eingespart werden können. Mehrgeschossige Produktion auf zwei Ebenen: RIMOWA WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG | STADTPLANUNGSAMT | 31 www.karlsruhe.de � Rationellere Betriebsabläufe: Eine intelligente Anordnung der einzelnen Unter- nehmensbereiche erlaubt es, Betriebsabläufe rationeller zu gestalten. So lassen sich etwa Neben- und Sozialräume bei einer mehrgeschossigen Bauweise den Produktionsbereichen besser zuordnen. � Niedrigere Produktionskosten: Diese ergeben sich insbesondere, wenn durch eine intelligente, wegesparende Anordnung von Gebäuden Produktionsabläufe optimiert werden können. � Bessere Erweiterungsmöglichkeiten: Auf vorgegebenem Grundriss können mehr Arbeitsplätze untergebracht werden; auf dem Grundstück ergeben sich bessere Möglichkeiten zur Betriebserweiterung, weil durch kompakte Bauweise Erweite- rungsflächen frei bleiben. Intelligente Stapelung von Nutzungen Die Walter Knoll AG & Co. KG produziert seit den 1930er- Jahren am Firmensitz in Herrenberg bei Stuttgart hochwer- tige Polstermöbel und Objekteinrichtungen. Da am Standort keine Erweiterungsmöglichkeiten mehr vorhanden waren, beschloss das Unternehmen, das traditionsreiche Firmenareal neu zu strukturieren und zu sanieren. In diesem Zusammenhang wurde im Jahr 2006 an der Stelle verschiedener Nebengebäude ein viergeschossiges Multifunktionsgebäude neu erbaut. Dieses fasst auf rund 6.000 Quadratmetern Nutzfläche Produktion, Verwaltung und Ausstellung zusammen. Dabei haben die Planungsexper- ten die Funktionen nach statischen Anforderungen gestapelt – schwere Traglasten im Erdgeschoss und leichte Lasten in den oberen Geschossen – und somit durch eine intelligente, vertikale Anordnung der Nutzungen den Flächenbedarf re- duziert. Im Untergeschoss befindet sich eine Tiefgarage. Das Erdgeschoss beherbergt Polsterei und Montage, das erste Obergeschoss Näherei, das zweite Obergeschoss die Verwal- tung und das dritte Obergeschoss den Ausstellungsraum. Auch bei der Planung der Decken wurde auf eine statische Optimierung geachtet: Bereiche mit geringen Anforderungen sind schlanker und nehmen die Installationen auf, etwa den Mittelkanal in der Raummitte. Hier verlaufen die Hauptversorgungsleitungen, an die nachträglich ohne großen Aufwand angeschlossen werden kann, falls sich die Nut- zungsanforderungen mittel- und langfristig ändern sollten. Da die Grundrisse der Hauptnutzungsflächen lediglich durch sechs Stützen strukturiert werden, bieten die einzelnen Geschosse eine hohe Nutzungsflexibilität. Sie sind durch seitlich liegende Erschließung und Warentransportsysteme miteinander verbunden. Bei der Neubebauung des städtebaulich prägnant gegenüber dem Bahnhof gelegenen Firmenareals legte das Unternehmen Wert auf eine anspruchsvolle Architektur. Die vollverglaste Fassade erlaubt tiefe Einblicke in das Herz des Unternehmens. Der moderne Neubau soll die Verbindung von „Hightech und Handwerk“ abbilden und mit der tradi- tionellen Industriearchitektur des gewachsenen Geländes korrespondieren. Stapelung von Nutzungen: Multifunktionsgebäude der Walter Knoll AG ( Herrenberg ) Multifunktions- gebäude der Walter Knoll AG ( Herrenberg ) 32 | UNTERNEHMENSSTANDORTE ZUKUNFTSFÄHIG ENTWICKELN HÖHER HINAUS: VORAUSSETZUNGEN UND LÖSUNGEN Mehrgeschossiger Gewerbebau ist möglich, wenn die Tätigkeiten, die im Unternehmen ausgeübt wer- den, „stapelbar“ sind. Bei Büronutzungen ist dies unproblematisch. Bei Produktionsnutzung hängen die technischen Möglichkeiten und die Wirtschaft- lichkeit der Mehrgeschossigkeit von den Produkten, Maschinen, Fertigungs- und Logistikprozessen und der Wertschöpfung des Unternehmens ab. Grundsätzlich gilt: Die Produktion hochwertiger Güter mit niedriger Transportintensität, niedrigem Gewicht und langen Arbeitsprozessen lässt sich vergleichsweise gut mehrgeschossig organisieren. Dies ist beispielsweise in der optischen, feinmecha- nischen, elektronischen Industrie, der Lebens- und Genussmittelindustrie sowie Bekleidungsindustrie der Fall. Nicht geeignet sind Geschossbauten bei Erzeugnissen oder Maschinen mit hohem Gewicht – hier sind in der Regel Hallenbauten notwendig, die Fundamente oder gewachsenen Boden aufweisen ( Laviola / Rustom 2010: 70 ff.). Die Automatisierung der Lager- und Prozesstechnik hat Einsatzmöglichkeiten und Wirtschaftlichkeit mehrgeschossiger Produktion verbessert. Die Zwei- Ebenen-Montage mit Lageranschluss wird in der Fabrikplanung als „neuere Entwicklungsstufe in der Konzeption von Montagefabriken“ angesehen ( Pawellek 2008: 128 f.). Eine gute Möglichkeit, den Raumbedarf in mehrge- schossiger Bauweise zu decken, ist die Stapelung von Funktionen nach ihren statischen Anforderun- gen, wie sie etwa die Firma Walter Knoll in ihrem Multifunktionsgebäude umgesetzt hat. Hier wurden Produktionsbereiche im Erdgeschoss, leichtere Fertigungstätigkeiten, Verwaltung und Ausstellungs- flächen in den oberen Geschossen untergebracht. Ein weiterer Ansatzpunkt ist die Kombination von eingeschossigen Hallenflächen mit mehrgeschossi- gen Verwaltungs- und Sozialgebäuden. Bei der Planung eines Gebäudes, in dem mehr- geschossig produziert werden soll, ist mit ver- schiedenen Hemmnissen umzugehen: Geeignete Traglasten müssen sichergestellt werden. Je nach Bodenbeschaffenheit kann der Gründungsaufwand für ein mehrgeschossiges Gebäude höher sein. Es muss vermieden werden, dass sich Maschinen- schwingungen auf Gebäude übertragen und diese ebenfalls schwingen. Die natürliche Beleuchtung von Geschossbauten ist schwieriger als bei Flach- bauten, weil keine Sheddächer oder Lichtkuppeln zum Einsatz kommen können – entsprechende Be- grenzungen ergeben sich für die Gebäudetiefe. Für die Fertigungsplanung besteht die Herausforderung, den Materialfluss durch geeignete Fördersysteme zu organisieren und mit einer vergleichsweise geringe- ren Übersichtlichkeit umzugehen. WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG | STADTPLANUNGSAMT | 33 www.karlsruhe.de GUTE AUSNUTZUNG VON GRUNDSTÜCKEN Durch geschicktes Anordnen von Gebäuden und Nebenflächen – zum Beispiel Erschließungsflächen oder Stellplätzen – lässt sich der Flächenbedarf reduzieren. Ein Ansatzpunkt, der sich bei kleineren Gewerbeimmobilien etwa für Handwerks- betriebe anbietet, sind Doppelgebäude. Dadurch reduzieren sich beispielsweise die Flächenbedarfe für Abstandsflächen. Flächensparendes Bauen im Handwerk Ende der 1990er-Jahre entstand das Handwerkerzentrum Gewerbegebiet Nord in Münster. Dieses rund 13.000 Quad- ratmeter große Areal wurde von der Stadt gezielt für örtliche Hand werksbetriebe entwickelt, die ihren bisherigen Standort aufgeben mussten oder Expansionsbedarfe hatten. Bei diesem Projekt gelang es, eine konzentrierte und flächen- sparende Anordnung der Betriebsgebäude und Nebenflächen mit den konkreten Flächenbedarfen der 15 angesiedelten Handwerksunternehmen zu vereinbaren. Möglich gemacht hat dies eine Mischung aus standardisierten Vorgaben und flexiblen Gestaltungsmöglichkeiten. Während die Breite der Grundstücke vorgegeben war, konnten die Unternehmen – innerhalb eines vorgegebenen Rasters – durch unterschiedliche Grundstückstiefen bedarfs- gerechte Grundstückszuschnitte von 400 bis 1.200 Quadrat- metern realisieren. Für die architektonische Gestaltung der Hallen und sonstigen Betriebsgebäude erarbeiteten die Pla- nerinnen und Planer ein Gestaltungskonzept. Es sieht stan- dardisierte Baukörper vor, in der Regel eine bedarfsgerecht konzeptionierte Halle ( zwischen 170 und 550 Quadratmeter ) oder ein zweigeschossiges Gebäude. Dabei sind spätere Erweiterungen, Umnutzungen ( etwa das Nachrüsten von Kranbahnen oder das Setzen von Trennwänden ) möglich. Die Betriebsgebäude wurden zusammen mit dem Gebäude des Nachbargrundstücks flächen- und kostensparend als Doppel- gebäude errichtet. So konnten trotz der Verschiedenartigkeit der angesiedelten Betriebe – beispielsweise Buchbinder, Ma- ler, Zahntechniker, Heizungsbau, Näherei und Polsterei – für das Handwerkerzentrum eine hohe Grundstücksauslastung und ein einheitliches Erscheinungsbild gewährleistet werden. Eine zweigeschossige Bauweise ist rechtlich und technisch für alle Grundstücke möglich, wurde jedoch nicht zwingend vorgeschrieben, um den unterschiedlichen betrieblichen Erfordernissen gerecht zu werden. Für jedes Unternehmen wurden auf dem Betriebsgrundstück Erweiterungsflächen vorgesehen, die bei Bedarf jeweils auch benachbarten Betrieben zugeschlagen werden können. Um die individuellen Investitionen der angesiedelten Hand- werksunternehmen erfolgreich aufeinander abzustimmen, war ein Planungsbüro mit der koordinierenden Gesamtpla- nung beauftragt worden. Flächensparende Erschließung: Handwerkerzentrum Schiffahrter Damm ( Münster ) 34 | UNTERNEHMENSSTANDORTE ZUKUNFTSFÄHIG ENTWICKELN WIE KOMMUNEN FLÄCHENSPARENDES BAUEN UNTERSTÜTZEN KÖNNEN Kommunen formulieren den städtebaulichen und planungsrechtlichen Rahmen für gewerbliche Investitionen. Dabei können sie wesentliche Impulse für eine flächensparende Bauweise setzen, beispiels- weise indem sie Gewerbegebiete nach ökologischen Grundsätzen planen ( siehe Infokasten ). Dazu gehören auch Vorgaben für die Ausnutzung von Grundstücken, etwa die Zahl der Geschosse oder die zu bebauende Grundfläche ( ILS 2004 ). Sind Städte und Gemeinden Eigentümer von Gewerbe- bauland, können sie im Kaufvertrag weitere Vorga- ben machen. Besonders wirkungsvoll ist es, wenn Kommunen rechtliche Vorgaben mit Angeboten der Information und Beratung verknüpfen. So liegen gute Erfahrungen vor, bauwillige Unternehmen und ihre Planerinnen und Planer durch Gestaltungs- und Realisierungshandbücher zu unterstützen. In diesen lassen sich die Anforderungen und Gestaltungs- möglichkeiten für ein konkretes Gewerbegebiet darstellen. Weiterführende Informationen finden sich in Kapitel 3 Unterstützung durch die Kommune. Handlungsfeld Objekteigenschaften Standort und Städtebau � Berücksichtigung der Auswirkungen auf Stadtklima, Boden- und Wasserschutz � Erhalt der Artenvielfalt � Erhalt oder Verbesserung von Naherholungsmöglichkeiten � Stadtnatur, z. B. Renaturierung kanalisierter Bachläufe Sparsame, bedarfsgerechte Erschließung � Attraktive ÖPNV-Anbindung �Minimierung des Erschließungsaufwands ( Vermeidung Mehrfacherschließung, Reduzierung Straßen- und Wegequerschnitte, kurze Wege für Erschließung, gemeinsame Grundstückszufahrten ) Grundstück und Gebäude �Mehrgeschossige Ausnutzung oder verdichtetes und flächensparendes Bauen � Nutzungsstrukturierung ( z. B. Verwaltungs- und Dienstleistungsfunktionen straßenseitig, Produktions- und Fertigungsstätten im rückwärtigen Grundstücksbereich ) � Einheitliche Baufluchten; Auflockerung monotoner, ungegliederter Fassaden; Fassadenbegrünung � Dachbegrünung � Regenwassermanagement ( Versickerung, Rückhaltung sowie Schutz bei Starkregenereignissen ) Grundsätze der ökologischen Gewerbegebietsplanung Quelle: Eigene Darstellung nach Steinebach / Schaadt ( 1996 ) WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG | STADTPLANUNGSAMT | 35 www.karlsruhe.de 2.4 NACHHALTIGES BAUEN Nachhaltigkeit ist für viele Unternehmen ein zentraler Wert. Sie setzen auf ressourcenspa- rende Produktionsprozesse, entwickeln umweltfreundliche Produkte oder engagieren sich in ihrer Kommune. Denn sie wissen: Sich langfristig zu orientieren, Umweltaspekte und soziale Belange zu berücksichtigen – das rechnet sich auch wirtschaftlich. GEBÄUDEEIGENSCHAFTEN ( BEISPIELE ) Energieeffizienz Geringere Bewirtschaftungskosten Geringere Umwelteinflüsse / -risiken Marketing- und Imagevorteile, geringeres Leerstandsrisiko, stabilerer Cash-flow Gesteigerte Funktionalität, Betriebsfähigkeit, Lebensdauer, Flexibilität Höheres Mietsteigerungspotenzial Unkomplizierte Durchführung von Instandhaltungs- und Wartungsaktivitäten Geringeres Risiko des Ausfalls von technischen Gebäudesystemen Gesteigertes Wohlbefinden der Gebäudenutzer Gesteigerte Produktivität der Gebäudenutzer Reduzierung des Auftretens von „Sick-Building Syndromes“, geringeres Prozesskosten- und Kompensationsrisiko WIRTSCHAFTLICHE / FINANZIELLE VORTEILE Abbildung 2: Wirtschaftliche und finanzielle Vorteile nachhaltigen Bauens Quelle: Lützkendorf / Lorenz ( 2005): 12 36 | UNTERNEHMENSSTANDORTE ZUKUNFTSFÄHIG ENTWICKELN Seit einer Reihe von Jahren werden Nachhaltigkeitsaspekte auch beim Bauen auf- gegriffen. Dabei geht es um weit mehr als Flächensparen oder umweltfreundliche Baustoffe. Im Wesentlichen geht es um drei Aspekte: � Ganzheitliche Betrachtung ökologischer, ökonomischer, soziokultureller, funkti- onaler, technischer Aspekte; hierbei gilt es den Energie- und Ressourcenverbrauch zu minimieren, Umweltbelastungen zu verringern, die Wirtschaftlichkeit von Gebäuden zu erhöhen, aber auch Gesundheit, Sicherheit und Behaglichkeit für die Nutzerinnen und Nutzer zu verbessern und auf die Funktionalität und eine qualitätsvolle Gestaltung von Gebäuden zu achten. � Integrativer Planungsprozess; hierbei gilt es alle Projektbeteiligten frühzeitig einzubinden, um die vielfältigen Anforderungen bei Planung und Bau von Produk- tions- und Verwaltungsgebäuden aufeinander abzustimmen und die Bedarfe von Bauherren einerseits, Nutzerinnen und Nutzern andererseits mit einzubeziehen. Ansatzpunkte eines integrativen Planungsprozesses sind – ein interdisziplinäres Planungsteam, in dem Architekten, Tragwerksplaner, Materialökologen, Facility Manager etc. zusammenarbeiten, – die Beteiligung der zukünftigen Gebäudenutzerinnen und -nutzer, also der Beschäftigten, an der Planung durch geeignete Instrumente wie Befragungen, Workshops oder Arbeitsgruppen und – geeignete Aktivitäten der Öffentlichkeitsbeteiligung ( DGNB 2013 ). � Lebenszyklusbetrachtung; hierbei gilt es alle Phasen eines Gebäudes, der Planung und Realisierung einer Immobilie – über den Betrieb bis zum Rückbau – in den Blick zu nehmen. Bereits in der Planungsphase sollten die Abhängigkeiten von und Wechselwirkungen mit dem Bau, der Nutzung, aber auch dem Rückbau betrachtet werden. Ziel ist es, eine hohe Gebäudequalität mit möglichst geringen Aufwendungen und Umweltwirkungen bei hoher Nutzungsqualität zu erreichen und langfristig aufrecht zu erhalten ( BMVBS 2011: 16 ). Jedes Gebäude ist anders – das gilt gerade für den Industriebau. Daher gibt es nicht die eine Blaupause für eine nachhaltige Gewerbeimmobilie. Es müssen vielmehr maßgeschneiderte Lösungen entwickelt werden. Wertvolle Anregungen geben die Kriterienkataloge, die im Zusammenhang mit Nachhaltigkeitszertifikaten entwickelt wurden. WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG | STADTPLANUNGSAMT | 37 www.karlsruhe.de 22,5 22,5 % 22,5 22,5 10 ÖKONOMISCHE QUALITÄT Gebäudebezogene Kosten im Lebenszyklus Flexibilität und Umnutzungsfähigkeit … ÖKOLOGISCHE QUALITÄT Ökobilanz Umweltverträgliche Materialgewinnung Flächeninanspruchnahme … PROZESSQUALITÄT Integrale Planung Sicherung der Nachhaltigkeit bei Vergabe und Planung … SOZIOKULTURELLE UND FUNKTIONALE QUALITÄT Thermischer, visueller, akustischer Komfort Barrierefreiheit … TECHNISCHE QUALITÄT Brandschutz Schallschutz Rückbau- und Demontagefreundlichkeit … Nachhaltigkeitszertifikate Seit den 1990er-Jahren wurden verschiedene Systeme für die Zertifizierung nachhaltigen Bauens entwickelt. Beispiele sind das in Großbritannien entwickelte BREEAM-Zertifikat ( Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology ) ( 1990 ) sowie das US-amerikanische LEED ( Leadership in Environmental & Energy Design ). In Deutschland hat die Deutsche Gesellschaft für Nachhalti- ges Bauen ( DGNB ) zusammen mit dem Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung ( BMVBS ) in den letzten Jahren eine Systematik zur Bewertung der Nach- haltigkeitsqualität von Gebäuden entwickelt. Während das BMVBS diese Grundlage für die Eigenbewertung von Bundesbauten präzisiert hat, entwickelte die DGNB daraus ein vollständiges Zertifizierungssystem für unterschiedliche Gebäudenutzungen. Das DGNB-System bewertet Gebäude und Stadtquartiere, die Nachhaltigkeitskriterien in herausragender Weise erfüllen. Das Nachhaltigkeitskonzept des DGNB-Systems umfasst die sechs Themenfelder Ökologie, Ökonomie, soziokulturelle und funktionale Aspekte, Technik, Prozesse und Standort. Dabei fließen die ersten vier Themenfelder gleichgewichtet in die Bewertung ein. Damit ist das DGNB-System das einzige, das dem wirtschaftlichen Aspekt des nachhaltigen Bauens ebenso große Bedeutung zumisst wie den ökologischen Kriterien. Die Bewertungen basieren stets auf dem gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes. Im Fokus steht auch das Wohlbefinden der Nutzerinnen und Nutzer. Sind die Kriterien über die Norm erfüllt, vergibt die DGNB das DGNB-Zertifikat in Bronze, Silber, Gold. Zudem gibt es die Möglichkeit der einfachen Vorzertifizierung in der Planungs- phase. Aktuell lassen sich 13 verschiedene Gebäudetypen, etwa Büro- und Verwaltungsgebäude, Handelsgebäude oder Industriebauten, und seit 2011 ganze Quartiere zertifizieren. Es können sowohl Neubauten als auch Bestandsgebäude zertifiziert werden. Das DGNB-Zertifizierungssystem ist international anwendbar. Aufgrund seiner Flexibilität kann es präzise auf unterschiedliche Gebäudenutzungen und sogar länderspezifische Anforderungen angepasst werden. Quelle: DGNB ( leicht modifiziert ), www.dgnb.de ( Abruf 22. 04. 2014 ) Abbildung 3: Nachhaltiges Bauen. Ganzheitliche Be- trachtung – Themen- felder und Kriterien ( Auswahl ) Quelle: Eigene Darstellung nach DGNB http://www.dgnb-system.de/de/nutzungsprofile/alle-nutzungsprofile/quartiere.php 38 | UNTERNEHMENSSTANDORTE ZUKUNFTSFÄHIG ENTWICKELN NACHHALTIGE GEWERBEIMMOBILIEN: VORTEILE UND VORAUSSETZUNGEN Nachhaltiges Bauen setzt sich auch bei Gewer- beimmobilien immer mehr durch – ohne dass die entsprechenden Vorhaben notwendigerweise eine formale Zertifizierung durchlaufen. Besonders weit verbreitet sind Nachhaltigkeitszertifikate bei Bürogebäuden und bei Logistikimmobilien. In diesen Segmenten werden Gewerbeimmobilien vergleichsweise häufiger von Investoren errichtet. Zertifizierte Gebäude lassen sich besser vermarkten. Aber auch viele Unternehmen, die für den eigenen Bedarf bauen, sehen nachhaltige Gebäude als Teil ihrer Nachhaltigkeitsstrategie. Gleichzeitig gilt: Nachhaltiges Bauen bringt eine neue Herangehensweise an Planung, Bau und Betrieb von Gewerbeimmobilien mit sich, die von allen Beteiligten gewollt und getragen werden muss. Je nach Einzelfall werden in der Planungs- und Bauphase höhere Investitionen erforderlich, die sich in den weiteren Lebensphasen des Gebäudes wieder amortisieren – beispielsweise wenn bauliche Vorkehrungen für eine spätere Nutzungsänderung getroffen werden. Eine formale Zertifizierung bringt Ausgaben für den Auditor sowie Systemgebühren mit sich, die jedoch – so belegen Beispielkosten – meist unter einem Prozent der Baukosten bleiben ( TÜV Nord 2013 ). Vorteile auf einen Blick � Geringere Bewirtschaftungskosten � Geringeres Ausfallrisiko der technischen Gebäudesysteme � Marketing- und Imagevorteile � Geringeres Leerstandsrisiko � Gesteigerte Produktivität der Gebäudenutzer Eigene Darstellung nach Lützkendorf / Lorenz ( 2005 ): 12 Kompakte und nach haltige Bau- weise und offene Kommunikations- welten: Vollack FORUM 1 ( Karlsruhe ) WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG | STADTPLANUNGSAMT | 39 www.karlsruhe.de Nachhaltiger Neubau eines Produktionsgebäudes Die Essener Sanha GmbH & Co. KG ist ein mittelständisches Unternehmen, das sich auf die Herstellung von Rohrleitungen und Verbindungsstücken im Bereich der Sanitär- und Klimatechnik für Wohn- und Industriegebäude sowie Schiffsbau spezialisiert hat. 2004 konnte sie ein neues Produkti- onsgebäude für Edelstahlfittings im sächsischen Großhartau in Betrieb nehmen. Um den Flächenbedarf für den Neubau zu reduzieren, wurden in der Planungsphase der Produktionsablauf analysiert und Möglichkeiten der Prozessoptimierung untersucht. Im Ergebnis konnte der ursprünglich angesetzte Flächenbedarf durch verschiedene Maßnahmen um 20 bis 30 Prozent reduziert werden. Durch die Stützenfreiheit im Inneren des Gebäudes konnte der Produktionsablauf in O-Form angeordnet werden. So ließen sich zugleich die Investitionskosten des Gebäudes deutlich senken. Gleichzeitig ergeben sich durch diese Gebäudekonzeption zusätzliche Erweiterungsmöglichkeiten. Auf dem Grundstück sind auch Nachverdichtungen möglich. Zu einem erheblichen Teil wurde als Baumaterial Holz verwendet. Umge- setzt wurde ein ressourcenoptimiertes Energiekonzept: Wärmetauscher erlauben es, die Maschinenabwärme im Winter zum Heizen und das Kühlwasser im Sommer zum Kühlen des Gebäudes zu nutzen. Zudem wurde auf den Einsatz von Abluftventilatoren zugunsten eines natürlichen Lüftungssystems mit Lüftungsflügeln in der Fassade und auf dem Dach verzichtet. Das optimale Ausnutzen von Tageslicht durch transparente Dachoberlichter, große Fensterflächen und ein Lichtlenksystem senkt die Energiekosten für die Beleuchtung des Gebäudes. Insgesamt konnte das Unternehmen durch diese Maßnahmen 45.000 Euro an Energiekosten im Jahr sparen. Der Industriebau wurde von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen mit dem Nachhaltigkeitszertifikat in Gold ausgezeichnet. Erhielt DGNB-Nachhaltigkeitszertifikat in Gold: Produktionshalle der Sanha GmbH & Co. KG Optimierung Maßnahme Flächenersparnis Prozessoptimierung Beizerei durch Automation Wegfall manueller Vor- und Nachbereitung 140 m² Prozessoptimierung Roh- und Fertigwarenlager Einbau einer leichten Portalkrananlage 190 m² Auslagerung sämtlicher Gastanks Erstellung eines externen Gaszentrallagers 80 m² Optimierung Sonderlager Zusammenfassen brennbarer Flüssigkeiten in einem zentralen Lager 50 m² Prozessoptimierung interne Transporte Einbau einer Stetigfördertechnik für Teilbereiche 30 m² Optimierung technischer Gebäudeausrüstung Wegfall der kompletten Heizungsanlage 40 m² Übersicht 2: Flächenersparnis durch Prozessoptimierung bei der Sanha GmbH & Co. KG Quelle: Industriebau 3 / 2005: 27 40 | UNTERNEHMENSSTANDORTE ZUKUNFTSFÄHIG ENTWICKELN Flächensparendes und nachhaltiges Bürogebäude Die Karlsruher Vollack Gruppe entwickelt, plant, baut und re- vitalisiert für Unternehmen nachhaltige und energieeffiziente Büro- und Industriegebäude. Der Spezialist für methodische Gebäudekonzeption beschäftigt an mehreren Standorten bundesweit rund 300 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, davon 150 Architekten und Ingenieure. Vollack war ursprüng- lich mit einem Produktions- und Verwaltungsstandort am Karlsruher Rheinhafen angesiedelt. Anlass, das Unternehmen ins Gewerbegebiet „Auf der Breit“ zu verlagern, war die Expansion des benachbarten Kohlekraftwerks auf das bis- herige Betriebsgelände. Am neuen Standort wurde zunächst eine Produktionshalle für den Spezialstahlbau errichtet. Auf einem benachbarten Grundstück baute Vollack das neue Verwaltungsgebäude „FORUM 1“, das 2010 bezogen werden konnte. Prägend für das Projekt waren extrem kurze Planungs- und Bauzeiten. Auf einem dreieckigen – ehemals städtischen – Grundstück wurde ein sechsgeschossiger Solitärbau errichtet. Herausfor- derungen lagen im Grundstückszuschnitt, dem erheblichen Verkehrslärm der angrenzenden vierspurigen Bundesstraße, der nahen Autobahn sowie den visuellen Beeinträchtigungen durch die benachbarten, annähernd 30 Meter hohen Indust- riehallen eines Stahlhändlers. Grundidee des Vorhabens war es, die Philosophie der Unternehmensgruppe authentisch abzubilden und der Kundschaft mit dem Gebäude ein Beispiel für die Gestaltung moderner Arbeitswelten der Wissensproduktion mit höchster Arbeitsplatzqualität zu geben. Das Gebäude ist als offene Kommunikationswelt gestaltet: Die offenen Arbeitsebenen werden durch eine durchgehende Holzrampe miteinander verbunden. Die Arbeitsplätze sind in Form von multifunktionalen Arbeitstischen („Benches“) an- geordnet, die jeweils Projektteams mit sechs Personen beher- bergen. Mit 24 Arbeitsplätzen auf 200 Quadratmetern wird damit eine hohe Flächeneffizienz bei hoher ergonomischer Qualität erzielt. Neue Teamzusammensetzungen können so leicht abgebildet werden. Besprechungsräume, Teeküchen und weitere Nebenräume sind hinter einer Sichtbeton- Wandscheibe angeordnet, wodurch akustische und visuelle Störungen vermieden werden. Multifunktionalität wird auch im Obergeschoss umgesetzt: Die „Skylobby“ lässt sich je nach Bedarf als Cafeteria, Auditorium oder Schulungsraum nutzen. Der Kühlungsbedarf des Gebäudes wird durch geothermische Pumpen in Verbindung mit Solesonden vollständig, der Wärmebedarf zu 75 Prozent abgedeckt. Für eine kontrollierte Be- und Entlüftung mit Wärme- und Feuchterückgewinnung sorgt eine Lüftungsanlage im Erdgeschoss. Zusammen mit den Stadtwerken Karlsruhe wurden drei Photovoltaiksegel entwickelt. Die leicht austauschbaren Teppichfliesen sind vollständig recyclingfähig. Im Außenbereich wurde eine vorhandene Streuobstwiese erhalten und ergänzt und damit eine naturnahe und kostengünstige Gestaltung der Außenflä- chen umgesetzt. Das Vollack FORUM 1 demonstriert, wie Flächensparen in ein Gesamtkonzept nachhaltigen Bauens integriert werden kann. Kompakte und nachhaltige Bauweise und offene Kommunikationswelten: Vollack FORUM 1 ( Karlsruhe ) WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG | STADTPLANUNGSAMT | 41 www.karlsruhe.de Nachhaltiges und ganzheitliches Planen und Bauen Das Drogerieunternehmen dm plant, seine bislang in Karlsruhe auf verschiedene Mietobjekte verteilten Unter- nehmensbereiche an einem Standort zu bündeln. Im Stand ort suchverfahren wurden insgesamt 16 Standorte geprüft und mit intensiver Unterstützung der Karlsruher Wirtschaftsförderung der neue Standort gefunden. Ein wich- tiger Standortfaktor war die gute verkehrliche Anbindung ( mit Blick auf ÖPNV, Bahn und Lkw / Pkw ), allerdings sind Anpassungen erforderlich. Der Standort ist im Flächennutzungsplan für gewerbliche und gemischte Nutzung ausgewiesen. Neben einem Bebauungs- planverfahren wird Baurecht über ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren „Südwestliche Untermühlsiedlung ( dm-Campus )“ geschaffen. Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren gemäß §13a BauGB aufgestellt und unterstützt durch eine eigene Arbeitsgruppe zum Be- bauungsplanverfahren bei der Stadt, in Zusammenarbeit mit dem Unternehmen. Im Frühjahr 2015 soll ein rechtskräftiger B-Plan vorliegen, der Baubeginn ist für Frühjahr 2016, die Fertigstellung der Gebäude für Herbst 2017 vorgesehen. Der Siegerentwurf für das Areal ( Büro LRO Lederer Ragnarsdóttir Oei ) ist ganzheitlich angelegt. Er sieht für das zweigeteilte Areal auf der westlichen Fläche ein überdachtes Parkhaus und auf der östlichen Fläche das Firmengebäude vor. Verbunden werden die östliche und die westliche Fläche durch eine Plaza. Das Parkhaus soll zur Autobahn ( Westen ) und zur Autobahnmeisterei ( Norden ) hin offen sein, während es in Richtung Durlacher Allee und zum Firmensitz hin als Hügel gestaltet ist. Der östliche Abschluss erfolgt durch eine Kantine in Verbindung mit dem Tiefengraben, der renaturiert und als kleiner See gestaltet wird. Das Firmengebäude soll dreigeschossig werden. Es wird sich an die umgebende Wohnbebauung und die Landschaft anpassen. Wichtiges Kriterium ist die hohe Qualität der Arbeitsplätze, die unter anderem durch die Verwendung natürlicher Baumaterialien, durch Licht-Innenhöfe und Begegnungsstätten im Gebäude für die Mitarbeiterschaft gewährleistet werden soll. Geplant ist eine DGNB-Zertifizierung. Um hohe Flexibilität bei weite- rem Wachstum sicherzustellen, werden eine Expansionsfläche von etwa 23.000 Quadratmetern vorgehalten und modular- tige Fertigbauteile verwendet, die durch hohe Stückzahlen zudem kostengünstig sind. In diesem von Beginn an integrativ angelegten Vorhaben werden ökologische, ökonomische, soziale und funktional- technische Aspekte ganzheitlich betrachtet. Neben der Wirt- schaftlichkeit von Gebäuden spielen Aspekte wie Gesundheit und angenehmes Ambiente für die Mitarbeiterschaft, die Verwendung ökologischer Baustoffe und Flexibilität in der Nutzung eine große Rolle. Gutachterverfahren: Neubau dm-Zentrale in Karlsruhe 42 | UNTERNEHMENSSTANDORTE ZUKUNFTSFÄHIG ENTWICKELN UMNUTZUNGSFÄHIGKEIT UND FLEXIBILITÄT Gerade bei Gewerbeimmobilien ist die Wandlungs- fähigkeit von entscheidender Bedeutung: Wo früher Einzelbüros Standard waren, sind heute moderne „Bürolandschaften“ gefragt. Und die Produktions- halle von heute soll auch die Fertigungstechnolo- gien von morgen beherbergen können. Es geht darum, durch vorausschauendes Planen Fehlinves- titionen und zukünftigen Leerstand zu vermeiden. Zwei Ansatzpunkte stehen dabei im Mittelpunkt: Flexibilität und Umnutzung ( DGNB 2013 ). Flexible Gebäude haben eine Gebäudestruktur, die nutzungsinterne Änderungen ermöglicht. Büroge- bäude etwa sind flexibel, wenn sich Einzelbüros leicht in Großraumbüros umwandeln lassen oder eine spätere Aufteilung der Immobilie für verschie- dene Nutzerinnen und Nutzer möglich ist. Flexible Produktionsgebäude erlauben unaufwändige Ände- rungen im Produktionsablauf. Bei der Umnutzung geht es darum, die Gebäudestruktur an eine andere Nutzung anzupassen: Ein Produktionsgebäude ist beispielsweise so gestaltet, dass es auch als Büroflä- che genutzt werden kann. Checkliste Flexibilität und Umnutzungsfähigkeit � Grundriss – Die Anordnung der Treppen und Aufzüge ermöglicht eine Unterteilung in kleinere Nutzungseinheiten. – Bei einer Teilung in kleinere Nutzungsein- heiten sind entsprechende Sanitäreinheiten und Anschlüsse vorhanden oder nachrüstbar. – Erweiterungen innerhalb des Gebäudes lassen sich auch in die Höhe umsetzen. � Konstruktion – Tragende Innenwände werden weitestgehend vermieden. – Trennwände können an jeder Fassadenachse des Grundrasters ohne Eingriff in Decke oder Boden eingebaut werden. – Nutzlastreserven für Umnutzungen sind in der statischen Berechnung berücksichtigt und vorhanden. � Technische Gebäudeausrüstung – Verteilungen und Anschlüsse von Lüftung / Klimatechnik, Kühlung, Heizung, Wasser- versorgung und Entwässerung sind derart flexibel geplant, dass sie bei geänderter Raumsituation oder Umgestaltung mit einfachen baulichen Maßnahmen angepasst werden können. Quelle: Eigene Bearbeitung nach DGNB ( 2013 ) WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG | STADTPLANUNGSAMT | 43 www.karlsruhe.de Modulare Erweiterbarkeit im Gewerbebau Im Jahr 2002 errichtete die fabianundschroedergmbh, ein Kölner Handwerksunternehmen im Bereich Stahlbau, eine neue Werkstatt- und Gewerbehalle. Der Name SML steht für small, medium und large und verweist auf die flexible Erweiterbarkeit. Das Besondere des zugrunde liegenden Ent- wurfs sind die drei aufeinander gestapelten Hallenmodule. Durch die Mehrgeschossigkeit werden die Möglichkeiten zur Grundstücksausnutzung, wie sie im Bebauungsplan festgelegt sind, optimal ausgeschöpft. Die Hallenmodule sind über ausgelagerte Stahltreppen, einen Lastenaufzug und ein 80 Quadratmeter großes Podest miteinander verbunden. Die Nebenräume der 750 Quadratmeter großen Module wurden so zugeordnet, dass Letztere autark sind und die Immobilie somit in bis zu drei Einheiten unterteilt werden kann. Im ers- ten Bauabschnitt wurde bisher ein Hallenmodul verwirklicht. Von der Möglichkeit aufzustocken wurde daher noch kein Gebrauch gemacht. Wandlungsfähige Logistikgebäude: Berücksichtigung der Drittverwertbarkeit beim Gebäudeentwurf TNT Express N.V. ist einer der weltweit führenden Anbieter von Expressdienstleistungen für Geschäftskunden. Ein Archi- tekturbüro hat zusammen mit der TNT Express Germany ein Konzept für die Gestaltung der Niederlassungen des Log